Как оформить в собственность гараж, который построен ещё в 1978 году в старом гаражном кооперативе, если из документов только потрёпанная членская книжка?

Отсутствие полного архива у кооператива не блокирует оформление - гаражная амнистия рассчитана как раз на такие случаи, когда единственное доказательство прав это старые членские документы. Членская книжка с отметками об уплате взносов принимается как один из допустимых документов, подтверждающих, что гараж и земельный участок под ним предоставлены до вступления в силу действующего земельного законодательства РФ. Именно так в большинстве случаев и узаконивают гаражи послевоенной и советской застройки.

Раз гараж стоит на территории гаражного кооператива, а сам объект построен до 2004 года, вы попадаете под упрощённый порядок оформления. Достаточно подать заявление в местную администрацию о предоставлении земельного участка под гаражом не в аренду, а сразу в собственность бесплатно, приложив членскую книжку, любые квитанции об оплате взносов, а если найдутся - протоколы собраний ГСК или схему распределения гаражей. Отсутствие подписи действующего председателя не мешает: закон допускает подтверждать факт предоставления участка косвенными доказательствами, включая показания соседей по кооперативу.

Дальше потребуется технический план на строение - его готовит кадастровый инженер по факту обмера гаража. С этим планом и решением администрации обращаетесь в Росреестр или МФЦ для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности одновременно на гараж как объект недвижимости и на землю под ним. Пока это не сделано, гараж юридически остаётся самовольной постройкой, и продать его по нормальному договору купли-продажи нельзя - максимум оформить передачу по расписке, а это и есть тот риск, который сейчас настораживает вашего покупателя.

Если администрация откажет со ссылкой на недостаточность документов, отказ можно оспорить в суде - там членская книжка вместе со свидетельскими показаниями и фактом длительного открытого пользования гаражом обычно оказывается достаточным основанием для признания права. Учитывая, что вы планируете продажу, разумнее сначала завершить оформление, а потом уже выходить на сделку - так покупатель увидит собственника в ЕГРН, а не расписку неясного статуса.