Юрист
· Новосибирск
· стаж 16 лет
Лучший ответ
То, что участок в вашей собственности, не делает гараж автоматически зарегистрированной недвижимостью - право на землю и право на конкретное строение на ней оформляются отдельно, и банк с нотариусом обоснованно требуют документы именно на гараж как самостоятельный объект.
Для капитального гаража на земельном участке под ИЖС отдельное разрешение на строительство в большинстве случаев действительно не требовалось - для вспомогательных построек на собственной земле закон предусматривает уведомительный или вовсе упрощённый порядок. Но это не отменяет необходимости поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности - пока это не сделано, гараж формально может быть расценен как самовольная постройка, даже если стоит на вашей же земле.
Гаражная амнистия к вашей ситуации не относится - она нужна тем, кто не оформил права на землю, у вас участок уже в собственности, остаётся только узаконить само строение. Порядок здесь проще, чем в гаражном кооперативе: оформление сводится к тому, чтобы поставить гараж на кадастровый учёт. Закажите технический план у кадастрового инженера, который обмерит гараж и подготовит документы для внесения в ЕГРН. Дальше через Росреестр или МФЦ подаёте заявление на постановку объекта на кадастровый учёт и регистрацию права собственности одновременно - для объектов на собственном участке эта процедура обычно занимает считаные недели, а не месяцы, как бывает с гаражными кооперативами или неоформленной землёй.
Пока гараж не в ЕГРН, включить его в договор купли-продажи как отдельный объект нельзя - формально при продаже дома он останется вашим или перейдёт покупателю в неопределённом статусе, а банк такую ипотечную сделку скорее всего не одобрит именно из-за этой неопределённости. Разумнее сначала завершить регистрацию гаража и только потом выходить на сделку - тогда в выписке из ЕГРН у нотариуса и банка не возникнет вопросов.