Продажа имущества не всегда означает обязанность заплатить НДФЛ.
На результат влияют вид объекта, срок и основание владения, цена сделки, расходы на покупку и использование имущества в бизнесе. Для недвижимости действует правило о минимальном сроке владения и, в части случаев, о кадастровой стоимости. Автомобиль и другое движимое имущество считают иначе. Ошибка часто появляется еще до подписания договора: продавец ориентируется на цену в объявлении или совет знакомых, а не на нормы Налогового кодекса. Ниже собраны ситуации, в которых обычно путаются чаще всего.
Миф: «Налог платят при любой продаже имущества». Факт: доход может быть освобожден от НДФЛ
Доход от продажи недвижимости обычно освобождают от НДФЛ после минимального срока владения. Для недвижимости, купленной на обычных условиях, этот срок чаще всего составляет пять лет. Три года применяют, например, к жилью, полученному по наследству, в дар от близкого родственника или члена семьи, при приватизации и по договору пожизненного содержания с иждивением. Сокращенный срок предусмотрен и для единственного жилья, хотя здесь нужно проверить условия закона. Для автомобиля и большинства других движимых вещей минимальный срок владения составляет три года. Для объектов, приобретенных до 2016 года, могут действовать прежние правила. Освобождение, сроки и исключения описаны в статье 217.1 НК РФ.
Если доход освобожден от НДФЛ, декларация 3-НДФЛ по этой продаже обычно не нужна.
Миф: «НДФЛ считают со всей цены в договоре». Факт: доход разрешено уменьшить на расходы или вычет
Если минимальный срок еще не истек, налог считают с налоговой базы, а не всегда с полной цены продажи.
Продавец может уменьшить доход на подтвержденные расходы, которые понес при покупке имущества. Обычно пригодятся договор, банковские выписки, платежные поручения, расписки и другие документы, из которых видны сумма и связь платежа с приобретением объекта. Вместо расходов можно заявить имущественный вычет при продаже. Его размер и условия зависят от вида имущества, поэтому для квартиры, участка и автомобиля правила различаются. По одному объекту нельзя одновременно применить расходы на покупку и фиксированный вычет. При продаже унаследованного или подаренного имущества возможен учет расходов прежнего владельца, но этот случай требует проверки по условиям закона и документам. При долевой собственности имеет значение, продают ли владельцы объект по одному договору или каждый оформляет продажу своей доли отдельно. Правила вычетов и расходов содержит статья 220 НК РФ.
Ставка также зависит от статуса продавца и размера его годовой налоговой базы. Для доходов от продажи имущества НК РФ устанавливает отдельный порядок применения ставок.
Миф: «Трех лет владения достаточно всегда». Факт: для обычной продажи недвижимости базовый срок чаще равен пяти годам
Срок владения считают по правилам для конкретного объекта и способа его приобретения.
Для квартиры, дома, комнаты, участка и другой недвижимости, купленной по обычному договору, ориентиром служат пять лет. Три года действуют лишь в случаях, прямо перечисленных в законе. При продаже единственного жилья проверяют, была ли у продавца другая жилая недвижимость на дату регистрации перехода права к покупателю. Покупка нового жилья незадолго до продажи старого не всегда лишает права на сокращенный срок: закон предусматривает исключение, связанное с приобретением другого жилья в пределах 90 дней до перехода права на продаваемый объект. При наследовании срок обычно отсчитывают со дня смерти наследодателя, хотя право в ЕГРН регистрируют позднее. Для квартиры в жилищном кооперативе и некоторых иных ситуаций есть свои правила определения даты начала владения. Сложные сделки с долями, разделом имущества супругов или дарением лучше проверить до продажи, а не после запроса инспекции.
Дата договора купли-продажи сама по себе не всегда отвечает на вопрос о сроке владения.
Миф: «Достаточно указать низкую цену, и налог станет меньше». Факт: для недвижимости может сработать кадастровый минимум
При продаже недвижимости цену в договоре могут сравнить с кадастровой стоимостью объекта на 1 января года продажи. Если договорная цена ниже установленной законом доли кадастровой стоимости, доход для НДФЛ обычно определят исходя из этой доли кадастровой стоимости. Базовый коэффициент в НК РФ составляет 0,7, а регион может установить меньший коэффициент. Правило применяют, когда кадастровая стоимость определена на нужную дату. Порядок закреплен в статье 214.10 НК РФ. Кадастровую стоимость стоит сверить по сведениям ЕГРН до сделки. Если она оспаривается или в документах есть расхождения, вопрос с оценкой решают отдельно.
Для автомобиля и другого движимого имущества кадастровое правило не действует.
Миф: «Покупатель удержит налог и сам все перечислит». Факт: продавец обычно сам отвечает за декларацию и уплату НДФЛ
В сделке между двумя физическими лицами покупатель обычно не является налоговым агентом продавца.
Если доход облагается НДФЛ, продавец сам рассчитывает его, подает декларацию 3-НДФЛ и перечисляет налог. Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивают не позднее 15 июля этого же года. Нулевой налог после применения расходов или вычета не всегда освобождает от декларации: НК РФ предусматривает отдельные случаи, когда ее можно не подавать, и их нужно сопоставить с обстоятельствами сделки. Инспекция получает сведения о многих регистрационных действиях и может запросить договор, документы о расходах и пояснения. Гражданство само по себе не определяет ставку НДФЛ: имеет значение налоговое резидентство и вид дохода. Сроки и обязанность декларировать доход регулируют статьи 228 и 229 НК РФ.
Перевод денег на карту продавца не меняет этот порядок.
Миф: «Квартиру, автомобиль и имущество предпринимателя облагают одинаково». Факт: вид имущества и его использование меняют правила
Жилье, участок, гараж, машина и нежилое помещение отличаются условиями освобождения и вычета. Продажа доли в квартире требует отдельно оценить условия договора и распределение дохода между собственниками. Если имущество использовали в предпринимательской деятельности, сделку нельзя автоматически считать продажей личной вещи. Здесь имеют значение налоговый режим, характер использования объекта и специальные ограничения для освобождения дохода по сроку владения. Особенно внимательно стоит проверять продажу нежилых помещений, коммерческого транспорта и имущества, которое учитывалось в деятельности ИП. Налог на профессиональный доход не применяют к доходам от продажи недвижимости и транспортных средств. Продажа ценных бумаг, долей в бизнесе и активов ИП также подчиняется иным правилам, чем продажа личной квартиры или автомобиля.
До договора соберите документы о праве собственности, покупке, платежах и кадастровой стоимости. Они понадобятся и для расчета, и для ответа налоговой инспекции.