В сделках с недвижимостью деньги до подписания основного договора часто называют авансом. Раньше выбор обычно сводился к авансу и задатку, а текст предварительного договора имел более жёсткое значение для будущей продажи. С 1 июня 2015 года Гражданский кодекс разрешил обеспечивать задатком обязанность заключить основной договор по предварительному договору и ввёл обеспечительный платёж. С 2017 года расчёт ещё заметнее отделился от перехода права, поскольку сведения о правах и обременениях стали проверять через ЕГРН. А с 1 марта 2025 года для многих сделок с земельными участками и домами добавилась проверка границ участка. Сам аванс отдельного подробного регулирования в ГК РФ так и не получил, поэтому его последствия по-прежнему зависят от договора и обстоятельств отказа от сделки.
До 1 июня 2015 года: аванс возвращали по общим правилам, задаток применяли как санкцию
До реформы стороны уже могли передать задаток, но его использование при обещании заключить договор в будущем нередко становилось предметом спора. Аванс обычно понимали как часть будущей цены, перечисленную заранее. Если продажа не состоялась и у получателя не было отдельного основания удержать деньги, сумму требовали вернуть; при споре могли применяться правила о неосновательном обогащении. Продавец не получал автоматического права оставить весь аванс только потому, что покупатель отказался от покупки. Убытки с покупателя можно было взыскать, если для этого имелись договорное основание и доказательства размера убытков. Задаток действовал иначе: виновный в неисполнении покупатель терял сумму, а виновный продавец возвращал её в двойном размере. Соглашение о задатке требовало письменной формы, а при сомнении в природе платежа закон предписывал считать его авансом.
Аванс сам по себе не создаёт штрафа за отказ от сделки.
С 1 июня 2015 года: задатком можно обеспечить будущую сделку, появился обеспечительный платёж
Реальная точка отсчёта перемен - 1 июня 2015 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ. В статье 380 ГК РФ прямо закрепили, что задаток может обеспечивать обязанность заключить основной договор на условиях предварительного договора. Это сняло часть прежних споров о том, можно ли использовать задаток до возникновения обязанности оплатить уже проданный объект. Тогда же появилась статья 381.1 ГК РФ об обеспечительном платеже. Он обеспечивает денежное обязательство, в том числе то, которое возникнет в будущем, а также может покрывать согласованные убытки или неустойку. Поэтому обеспечительным платежом нельзя напрямую обеспечить саму обязанность подписать договор, но им можно обеспечить денежную ответственность за уклонение, если она предусмотрена предварительным договором. Для обязанности выйти на сделку закон прямо допускает задаток.
Изменились и правила о предварительном договоре. Ранее он должен был содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. После реформы статья 429 ГК РФ требует указать условия, позволяющие определить предмет, а также те условия основного договора, о согласовании которых заявила одна из сторон. Для недвижимости объект нужно описать так, чтобы его можно было установить: обычно приводят адрес и кадастровый номер, при необходимости площадь и иные сведения из ЕГРН. Цену, срок выхода на сделку, порядок расчётов и причины возврата денег лучше записать сразу, хотя отсутствие каждого из этих условий не всегда делает предварительный договор недействительным. Если срок подписания основного договора не указан, закон считает его равным одному году. При уклонении другой стороны требование о понуждении заключить договор нужно заявить в течение шести месяцев со дня нарушения.
Фраза «аванс не возвращается» не даёт продавцу безусловного права удержать деньги. Суд будет оценивать весь текст: что именно стороны назвали платежом, согласовали ли ответственность, определили ли объект и срок сделки, почему договор не был заключён.
С 2017 года: перевод денег окончательно отделился от регистрации права
С 1 января 2017 года действует Федеральный закон № 218-ФЗ, объединивший кадастровый учёт и регистрацию прав в ЕГРН. Для покупателя это закрепило практическое правило: банковский перевод продавцу и даже подписанный договор купли-продажи ещё не делают его собственником. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Предварительный договор, соглашение об авансе и расписка подтверждают договорённости или передачу денег, но не создают запись о праве покупателя в реестре. Они также не запрещают продавцу попытаться распорядиться объектом повторно. Поэтому условия о возврате денег и ответственности за отказ от сделки стали особенно важны ещё до подачи документов на регистрацию.
Проверка ЕГРН тоже приобрела большее значение. Выписка позволяет увидеть зарегистрированного правообладателя, ипотеку, арест, запрет на регистрационные действия и другие зарегистрированные обременения. Персональные данные собственника в общедоступной выписке могут быть скрыты, поэтому покупателю стоит попросить продавца предоставить выписку, где сведения раскрыты, либо подтвердить право собственности другими документами. Если действует представитель, нужно проверить доверенность, её срок и полномочие получать деньги; отмену доверенности проверяют отдельно. При долевой собственности, наличии несовершеннолетнего собственника, ипотеке, банкротстве владельца или продаже общего имущества супругов одного соглашения об авансе обычно недостаточно. В таких ситуациях сначала проверяют возможность самой сделки и участие всех лиц, чьё согласие или документы потребуются.
Деньги до регистрации нуждаются в отдельной договорной защите.
С 1 марта 2025 года: для участка и дома стали критичны сведения о границах
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ. Росреестр приостанавливает ряд учётно-регистрационных действий, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ земельного участка. Ограничение касается регистрации прав по сделкам с участком, который выступает предметом договора. Оно также затрагивает кадастровый учёт и регистрацию прав на здание, сооружение или объект незавершённого строительства, расположенные на участке без уточнённых границ. Для квартиры это правило обычно не имеет значения, а при покупке дома, дачи или участка его нужно проверить до передачи аванса. Кадастрового номера участка недостаточно: сведения о границах должны быть внесены в ЕГРН.
Если границы не уточнены, продавцу может понадобиться межевание и внесение сведений в реестр. Это занимает время, а срок заключения основной сделки может сорваться. В соглашении об авансе полезно заранее указать, кто устраняет такое препятствие, до какой даты и что будет с деньгами при приостановке регистрации. Для дома также проверяют, на каком участке он расположен, соответствует ли вид разрешённого использования предполагаемой сделке и нет ли иных зарегистрированных ограничений. Проверять это после перевода денег намного рискованнее.
Как оформлять аванс сейчас
Сейчас соглашение об авансе стоит строить от результата проверки объекта и выбранного способа обеспечения сделки. Если стороны хотят оставить покупателю возможность отказаться без заранее установленной санкции при обнаружении проблемы, используют аванс и подробно описывают случаи его возврата. Если они хотят закрепить обязанность заключить основной договор, подходит предварительный договор с письменным соглашением о задатке. Обеспечительный платёж используют, когда нужно обеспечить конкретное денежное обязательство, например договорную неустойку за уклонение от сделки. Название документа не решает спор само по себе. В тексте нужно прямо указать вид платежа, его сумму, объект, цену будущей продажи, дату основного договора, порядок расчётов и последствия отказа каждой стороны. Отдельно стоит прописать, что произойдёт при отказе банка в ипотеке, выявлении ареста или ипотеки, отказе органа опеки, отсутствии нужного согласия либо приостановке регистрации из-за границ участка.
Передачу денег лучше подтвердить переводом с понятным назначением платежа, например: «аванс по соглашению от [дата] за объект с кадастровым номером [номер]». При наличном расчёте продавец должен выдать расписку с собственноручной подписью; в ней фиксируют сумму, дату, основание платежа и данные получателя. Если собственников несколько, деньги получают все либо представитель с надлежащими полномочиями. Перевод на карту риелтора, родственника продавца или другого лица без письменного основания усложняет возврат. До оплаты покупателю нужны выписки ЕГРН по объекту и, если приобретается дом, по земельному участку, документы-основания права продавца и документы по обременениям. Следует также выяснить, кто зарегистрирован в жилом помещении, и проверить согласия, доверенности, документы банка или органа опеки, когда они требуются.
Что осталось прежним
Главное правило не изменилось: слово «аванс» не превращает платёж в задаток и не бронирует объект в ЕГРН. Аванс обычно выбирают, когда деньги передают в счёт будущей цены и хотят заранее определить порядок их возврата. Задаток требует письменного соглашения и влечёт последствия, прямо указанные в статье 381 ГК РФ. Обеспечительный платёж работает по условиям договора, но только в пределах правил о денежных обязательствах. Чем точнее стороны зафиксировали объект, сроки, причину возврата и ответственность за отказ, тем меньше оснований спорить о назначении переведённой суммы. Подписывать такой документ следует после проверки объекта, а не вместо неё.
Правила о задатке, обеспечительном платеже и предварительном договоре содержатся в Гражданском кодексе РФ. Порядок регистрации прав и сведения ЕГРН регулирует Федеральный закон № 218-ФЗ.