В муниципальной квартире живут родители и их 12-летний ребенок. Семья собирается приватизировать жилье, но родители хотят оформить его только на себя: так им кажется проще продать квартиру в будущем.
Я бы сначала проверил, имеет ли ребенок право пользоваться квартирой, а затем выяснил, можно ли получить разрешение на его отказ от участия. Последствия такого решения тоже стоит оценить заранее. Общие материалы собраны в разделе приватизация.
Сначала проверяю право ребенка на участие
Право на приватизацию связано с правом пользоваться квартирой по договору социального найма. Регистрация по адресу сама по себе не создает право на долю, но помогает подтвердить, что ребенок живет в квартире. Учитывают и другие обстоятельства: кто включен в договор, когда и на каком основании ребенок вселился, не утратил ли он право пользования.
В описанной ситуации ребенок живет с родителями в муниципальном жилье и пользуется им. Если у него есть право пользования квартирой, его нельзя просто не указать в документах на приватизацию. Закон о приватизации предусматривает участие несовершеннолетних, которые живут вместе с нанимателем, а также некоторых детей, живущих отдельно, если они не утратили право пользоваться жильем.
Временное отсутствие, например учеба или лечение, само по себе не прекращает право ребенка. Но если семья спорит о том, сохранилось ли это право, одного адреса регистрации может быть недостаточно. Тогда понадобятся документы и оценка конкретных обстоятельств.
Как ребенок становится собственником
Если ребенок участвует в приватизации, его указывают в договоре передачи квартиры. Долю определяют в договоре, а собственность оформляют после государственной регистрации права в ЕГРН; регистрация по месту жительства долю не устанавливает.
Возраст влияет на то, кто подписывает документы. За ребенка младше 14 лет действует законный представитель. Подросток от 14 до 18 лет участвует в оформлении сам, с письменным согласием законного представителя. Если родители сами участвуют в приватизации, это не отменяет право ребенка на участие.
До договора передачи у ребенка нет доли, поэтому речь идет об отказе от участия в приватизации, а не от уже принадлежащей доли.
Можно ли приватизировать квартиру без ребенка
Это возможно не по одному лишь желанию родителей. Чтобы исключить ребенка, нужно предварительно обратиться в орган опеки и получить разрешение. Опека оценивает, не нарушит ли отказ имущественные и жилищные права ребенка. Родители не могут заменить это решение собственной распиской или договоренностью.
Для 12-летнего ребенка заявление оформляет его законный представитель. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он выражает волю сам и подписывает документы с согласия законного представителя. В обоих случаях для отказа от участия нужно заранее получить разрешение органа опеки.
Опека может запросить сведения о том, где ребенок будет жить, какие права у него есть на другое жилье и как изменятся условия его проживания. Федеральный закон не устанавливает общего правила, по которому при любом отказе ребенку обязательно сразу выделяют такую же долю в другой квартире. Но это не гарантирует согласия опеки. Если отказ лишит ребенка имущественных прав или ухудшит его положение, орган может не разрешить его.
Сначала стоит уточнить перечень документов в муниципальном органе, который оформляет приватизацию, и в опеке. Не следует подписывать договор без ребенка, рассчитывая получить нужное разрешение потом.
Что останется у ребенка после отказа
Если ребенок отказался от участия с необходимого разрешения, собственником квартиры он не станет. У него не будет доли в ЕГРН и правомочий собственника, например права распоряжаться этой долей. Поэтому отказ нужно отличать от отчуждения уже принадлежащего имущества: до договора передачи ребенок собственником не был. Разрешение опеки подтверждает допустимость отказа, но не создает для ребенка долю и не наделяет его полномочиями владельца квартиры. Право пользования квартирой оно также не меняет автоматически: его оценивают отдельно по обстоятельствам дела.
При этом отказ от приватизации не означает автоматической потери права жить в квартире. Если ребенок имел равное с другими жильцами право пользования и согласился на приватизацию квартиры другими членами семьи, его право пользования обычно сохраняется. Но оно не превращает ребенка в собственника и не означает, что любые будущие споры о проживании решатся одинаково. Суд может оценивать, как менялись обстоятельства и не отказался ли человек от пользования жильем фактически и добровольно с учетом документов и поведения сторон.
Это может осложнить продажу квартиры. Ребенок, который не стал собственником, не подписывает договор купли-продажи как продавец, но его право пользования может сохраниться после смены собственника. Выписка из ЕГРН не всегда показывает отказ от приватизации и сохраненное право проживания. Поэтому покупателю следует изучить договор передачи и документы о составе жильцов на момент приватизации. Регистрация ребенка по другому адресу сама по себе не всегда прекращает прежнее право. Последствия продажи или переезда нужно проверять отдельно с учетом обстоятельств семьи.
Сохранится ли право на приватизацию после совершеннолетия
Если ребенок не участвовал в приватизации, он не использовал свое право на бесплатное получение жилья в собственность. При наличии права пользования другим жильем, которое можно приватизировать, он сможет обратиться за приватизацией после совершеннолетия. Если несовершеннолетний стал собственником квартиры в ходе приватизации, закон сохраняет за ним право еще раз бесплатно приватизировать жилье после достижения 18 лет. Это исключение из общего правила: совершеннолетний обычно может бесплатно участвовать в приватизации один раз при соблюдении всех требований закона и процедуры.
Какие документы собрать
Семье стоит начать с договора социального найма и документов, подтверждающих, кто имеет право пользоваться квартирой. Муниципалитет и орган опеки могут потребовать дополнительные сведения по своей процедуре. Обычно готовят: Точный перечень зависит от местного порядка и ситуации семьи. Я бы запросил его письменно: так останется ответ органа, на который можно опираться при подготовке документов.
- документы на ребенка: свидетельство о рождении, а с 14 лет также паспорт;
- сведения о регистрации и составе жильцов;
- документы о прежнем участии членов семьи в приватизации;
- заявления и согласия тех, кто участвует в приватизации;
- для обращения в опеку - документы о жилищных правах ребенка и предполагаемом месте его проживания.
Если ребенка уже исключили из договора
Сначала нужно получить договор передачи квартиры и выяснить, имел ли ребенок право пользования жильем на дату приватизации. Затем проверить, есть ли разрешение опеки и кто подписал документы от имени ребенка. Отсутствие разрешения или подписи может указывать на нарушение, но само по себе еще не определяет, чем закончится спор.
Собранные документы можно направить в муниципальный орган с просьбой проверить приватизацию. Если это не решит вопрос, за защитой права обращаются в суд. Суд будет оценивать, имел ли ребенок право на участие, сохранял ли он право пользования квартирой и соблюли ли взрослые необходимые требования. Срок обращения зависит от заявленного требования и обстоятельств, поэтому при обнаружении нарушения лучше не откладывать консультацию юриста.