Для гражданина договор с собственником обычно называют договором найма жилого помещения. В быту чаще говорят «аренда». Для ремонта важнее другое: условия договора, причина неисправности и то, меняете ли вы квартиру по необходимости или по своему желанию.
Ниже - пошаговая инструкция по правилам, действующим по состоянию на октябрь 2026 года. Другие вопросы о жилье собраны в разделе аренда жилья.
Шаг 1. Прочитайте договор найма
Сначала найдите условия о текущем и капитальном ремонте, повреждениях, обеспечительном платеже, улучшениях и перепланировке. Проверьте, можно ли красить стены, менять сантехнику, сверлить стены, устанавливать кондиционер или заменять напольное покрытие. Посмотрите, как договор предписывает уведомлять собственника и принимать квартиру при выезде.
По общему правилу текущий ремонт оплачивает наниматель, а капитальный ремонт относится к обязанности наймодателя, если договором не установлено иное (п. 1 и 2 ст. 681 ГК РФ). Отсутствие вины нанимателя само по себе не определяет, кто оплачивает устранение неисправности: нужно учитывать вид ремонта и условия договора.
В законе нет универсального перечня всех работ, которые относятся к текущему ремонту. Обычно смотрят на характер неисправности, состояние помещения и условия договора. Замена расходного элемента и устранение мелкой поломки могут считаться текущим ремонтом. Проблемы с конструкциями здания, старым стояком или изношенными инженерными системами чаще требуют участия собственника. Если поломка возникла из-за действий нанимателя, членов его семьи, гостей или привлечённого им мастера, расходы обычно несёт наниматель. Если недостатки существовали до передачи квартиры и препятствуют пользованию жильём, последствия зависят от условий договора и конкретного нарушения. Перечень последствий из ст. 612 ГК РФ относится к аренде и не применяется к найму автоматически. Для иных недостатков требования о безвозмездном устранении недостатков, уменьшении платы, возмещении необходимых расходов или расторжении договора требуют соответствующего основания, уведомления собственника и доказательств. Если наймодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту, наниматель по п. 3 ст. 681 ГК РФ может сам выполнить капитальный ремонт и потребовать возмещения его стоимости либо зачесть её в счёт платы, потребовать соразмерного уменьшения платы либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если договором эта обязанность не переложена на нанимателя. Это не означает, что любой дефект, возникший не по вине жильца, оплачивает наймодатель: распределение зависит от вида ремонта и договора.
Шаг 2. Зафиксируйте квартиру и сообщите о неисправности
До начала найма полезно оформить акт приёма-передачи с фотографиями. На снимках должны быть видны комнаты, мебель, техника, сантехника, стены, пол и уже существующие повреждения. Сохраняйте исходные файлы, а не только изображения из мессенджера.
Если проблема появилась позже, сфотографируйте место поломки и запишите дату обнаружения. При серьёзном повреждении составьте отдельный акт. В нём укажите, что произошло, какие следы видны, какое имущество затронуто и какие срочные меры вы приняли. Подписать документ могут собственник, наниматель и мастер. О неисправности сообщите собственнику как можно быстрее. Подойдут электронная почта и мессенджер, если из переписки понятны отправитель, адрес квартиры, содержание проблемы и дата сообщения. Для важных вопросов лучше направить уведомление способом, который позволяет подтвердить его отправку и получение.
При аварийной протечке или другой угрозе имуществу можно перекрыть воду, вызвать аварийную службу и принять меры, чтобы уменьшить ущерб. Сохраните акт, заказ-наряд, чек и фотографии. Срочность не даёт права заказывать любой дорогостоящий ремонт без связи с собственником, если ситуация позволяла его уведомить.
Шаг 3. Получите письменное согласие на изменения
Покраска, замена обоев, укладка другого покрытия, монтаж встроенной мебели и замена сантехнических приборов могут повлиять на состояние квартиры и расходы при выезде. Даже если работу легко выполнить, заранее согласуйте её с собственником. Чем сложнее вернуть помещение в прежний вид, тем подробнее должно быть согласие. В документе или переписке укажите адрес квартиры, перечень работ, материалы, сроки и порядок доступа мастеров. Запишите, кто оплачивает ремонт и кому принадлежат установленные вещи после окончания найма. Для отделимых улучшений отдельно определите, забирает ли их наниматель или оставляет в квартире. Для неотделимых улучшений укажите, остаются ли они собственнику и будет ли компенсация.
Фраза «делайте ремонт» оставляет неопределённость. Она не отвечает на вопросы о составе работ, стоимости, качестве и восстановлении квартиры. Лучше заранее оформить дополнительное соглашение к договору или приложение с описанием конкретного ремонта. В нём зафиксируйте согласованный объём, материалы, сроки, порядок доступа мастеров, последствия отступления от договорённостей и порядок согласования изменений, приёмки ремонта и расчётов между сторонами.
Если собственник действует через представителя, проверьте его полномочия. Когда договор или документы подписывают несколько собственников, безопаснее получить согласие каждого, если затрагивается их общее имущество или меняются условия пользования квартирой либо общими коммуникациями. Уточните также, кто вправе принимать работы, подписывать акты и согласовывать дополнительные расходы, чтобы избежать спора и лишних недоразумений после ремонта для последующей проверки.
Шаг 4. Отдельно договоритесь о деньгах
Порядок судьбы отделимых и неотделимых улучшений, их оставления в квартире, демонтажа и компенсации следует заранее определить в договоре или дополнительном соглашении. Само согласие на неотделимое улучшение не означает автоматического права нанимателя на компенсацию. В письменном согласии отдельно укажите, распространяется ли оно на материалы, работу, доставку и последующее обслуживание установленных вещей в квартире. Согласуйте это письменно. В дополнительном соглашении выберите понятный вариант. Собственник может оплатить работы, наниматель может получить возмещение по приёмке, а расходы могут засчитываться в счёт платы, если стороны согласовали порядок. Возможен ремонт за счёт нанимателя без компенсации. Укажите, что произойдёт при досрочном выезде или если ремонт окажется некачественным. И кто отвечает за устранение недостатков результата работ заранее письменно.
Укажите, какие документы подтверждают расходы: договор с мастером, чеки, смета, акт выполненных работ. Пропишите предел расходов и порядок согласования дополнительных работ. Сохраните смету, акты, подтверждение уведомлений, фотографии результата, гарантийные документы и переписку о согласованных изменениях, дополнительных работах и порядке их приёмки и оплате.
Не следует произвольно удерживать плату за обычный ремонт. Согласование не обязательно во всех случаях: если наймодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту, наниматель вправе потребовать уменьшения платы, возмещения расходов либо расторжения договора с возмещением убытков, если договором эта обязанность не переложена на нанимателя. Сохраняйте уведомление, доказательства расходов, а зачёт оформляйте заранее по закону или договору.
Шаг 5. Проверьте, не нужна ли перепланировка
Косметический ремонт обычно отличается от переустройства и перепланировки.
Перенос дверного проёма, изменение границ комнат, демонтаж перегородки, перенос инженерного оборудования и вмешательство в газовую систему могут затрагивать технические характеристики квартиры или общее имущество дома.
Для таких работ могут потребоваться проект, согласования и документы на квартиру. Обычно за согласованием обращается собственник или его представитель. Наниматель сможет действовать от имени собственника, если у него есть соответствующие полномочия. Одного сообщения в чате или разрешения «на ремонт» недостаточно.
Не меняйте несущие конструкции, вентиляционные каналы, стояки и газовое оборудование по договорённости с мастером. До начала работ выясните требования жилищного законодательства, местных органов и специализированных организаций. Самовольные изменения могут потребовать восстановления помещения и повлечь расходы для нанимателя.
Шаг 6. Оформите результат ремонта
После завершения работ подпишите с собственником акт.
Укажите, что именно сделано, какие материалы и приборы установлены, есть ли претензии к качеству и кто отвечает за гарантию. Приложите фотографии результата. Если мастер заменил деталь или технику, запишите её модель и серийный номер. Эти сведения пригодятся при поломке и при возврате квартиры.
Если собственник не участвовал в приёмке, направьте ему акт и фотографии с предложением сообщить о замечаниях. Молчание само по себе не всегда означает принятие работ, поэтому переписку и подтверждение доставки нужно хранить.
Шаг 7. Верните квартиру по акту
Перед окончанием найма сравните состояние квартиры с первоначальным актом и фотографиями. Наниматель возвращает жильё с учётом нормального износа. Естественное старение отделки при обычном пользовании не равно ущербу. Пятна, сломанные элементы, следы не согласованного монтажа и повреждения по вине жильца могут потребовать ремонта или возмещения. В акте возврата укажите показания счётчиков, комплект ключей, состояние мебели и техники, оставленные улучшения и претензии сторон. Если собственник принимает изменения, запишите, что именно остаётся в квартире и есть ли финансовые требования. Если он требует восстановить помещение, попросите перечислить конкретные нарушения и подтвердить расходы.
При отказе компенсировать согласованные затраты направьте претензию. Приложите договор, письменное согласие, акты, чеки, фотографии и расчёт. Если спор касается причины поломки, может понадобиться заключение специалиста.
Собственник может требовать восстановления квартиры, если наниматель самовольно выполнил перепланировку или переустройство, нарушил договор, повредил имущество либо не сохранил согласованное сторонами состояние квартиры, и возмещения доказанного ущерба. Само по себе отсутствие отдельного согласия не делает нарушением работу, для которой согласование не требовалось.
Наниматель вправе заявлять требования о возврате обеспечительного платежа, уменьшении платы или возмещении необходимых расходов, если для этого есть основания и доказательства. Перед обращением в суд проверьте договор: в нём может быть указан претензионный порядок и адрес для уведомлений.