При ипотеке покупатель нередко передаёт продавцу часть цены заранее. Пока банк проверяет квартиру и документы, важно письменно определить условия возврата денег.
Сам по себе отказ банка не гарантирует возврат аванса: риск определяется соглашением, причиной отказа и действиями сторон. Сначала проверьте квартиру и документы, согласуйте понятные письменные условия, подпишите их, а уже затем передавайте деньги продавцу или его уполномоченному представителю по сделке.
Сначала определите статус платежа
Аванс — часть будущей цены квартиры. ГК РФ не предусматривает для него специальной санкции за срыв сделки: последствия определяют соглашение и общие нормы гражданского права.
Задаток не только подтверждает заключение договора, но и обеспечивает его исполнение. Если за неисполнение отвечает передавшая его сторона, сумма остаётся у получателя. Если же отвечает получатель, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Это прямо следует из статей 380 и 381 ГК РФ.
В документе задаток прямо называют задатком и оформляют письменно. При неясности закон считает платёж авансом, пока не доказано иное; «бронь» в переписке или назначении перевода задатка не создаёт.
Чек-лист до передачи аванса
Продавец может торопить, но до проверки документов переводить деньги не стоит.
- Получите предварительное одобрение ипотеки.
Предварительное одобрение по заёмщику не гарантирует, что банк примет выбранную квартиру в залог. До аванса уточните требования кредитора к дому, объекту, оценке и документам продавца, а также этап окончательного решения по объекту.
- Проверьте, кому принадлежит квартира и нет ли ограничений.
Закажите свежую выписку из ЕГРН через Росреестр или МФЦ и сопоставьте с ней сведения продавца. Проверьте собственников, кадастровый номер, вид зарегистрированного права, сведения об ипотеке, арестах и запретах на регистрацию. Запросите основание приобретения квартиры и сведения о зарегистрированных жильцах. При нескольких собственниках соглашение подписывают все они; вместо кого-либо из них может действовать только представитель с подтверждёнными полномочиями.
- Уточните семейный статус продавца.
Квартира, купленная в браке, может быть общей, хотя ЕГРН называет одного собственника. Обычно нужно нотариальное согласие супруга; личный характер жилья продавец подтверждает документами.
- Отдельно проверьте обстоятельства, способные остановить сделку.
Если среди собственников есть несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение органа опеки. Ипотека продавца не исключает покупку, однако до платежа согласуйте с ним и банком порядок погашения кредита, снятия обременения и проведения расчётов. Тогда же выясните, не осталось ли незавершённого наследства, судебного спора или расхождений в данных об объекте.
- Выберите документ и прочитайте его целиком.
Подойдёт соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи, но решающим будет не название, а условия текста. В нём определите квартиру, её цену, сумму и назначение платежа, срок основной сделки и последствия отказа каждой стороны. Не подписывайте шаблон агентства без проверки: установите, кто назван получателем денег, является ли он собственником и на каком основании риелтор действует от имени продавца. При необходимости попросите показать доверенность или иной документ о полномочиях представителя.
- Запишите условие об ипотеке.
Прямо укажите покупку с привлечением кредита и перечислите основания возврата: отказ банка в кредите, неодобрение объекта или документы продавца, делающие сделку невозможной. Зафиксируйте срок сообщения покупателя об отказе и документ банка, которым он подтверждается.
- Согласуйте порядок возврата заранее.
Заранее согласуйте срок возврата, способ перечисления денег и реквизиты для уведомлений. Удержание суммы при отказе покупателя тоже нельзя оставлять общей фразой: соглашение должно точно описывать нарушение, которое даёт продавцу право требовать неустойку либо предъявлять иные требования. Само обозначение платежа как аванса не разрешает продавцу оставить его у себя, поэтому порядок и основания удержания нужно сформулировать отдельно.
- Передавайте деньги только после подписания документа.
При наличном расчёте возьмите расписку у собственника или уполномоченного представителя. В переводе повторите назначение из соглашения: «аванс по соглашению от ... за квартиру по адресу ...», затем сохраните платёжный документ.
Соглашение лучше составить до встречи для расчёта. В нём указывают данные сторон, описание квартиры и общую цену. Нужны дата передачи аванса и срок заключения основной сделки. Если платёж получает не собственник, проверьте его право принять деньги. Не оставляйте пункт о возврате в виде фразы «по договорённости сторон». При споре такая формулировка не отвечает на главный вопрос: кто принял на себя риск отказа банка.
Что должно быть в соглашении об авансе
Соглашение не обязано быть объёмным, но в нём не должно оставаться пробелов по спорным ситуациям. Проверьте хотя бы эти условия:
- сумма является авансом и засчитывается в цену квартиры после основной сделки;
- продавец указывает всех собственников, сообщает об известных обременениях и правах третьих лиц, а также обязуется представить документы для банка;
- покупатель возвращает аванс при письменном отказе банка, если выполнил требования, указанные в соглашении;
- продавец возвращает деньги при отказе от продажи, непредставлении обещанных документов или препятствии к регистрации перехода права, которое возникло не по вине покупателя;
- стороны фиксируют срок возврата, способ направления уведомлений и банковские реквизиты покупателя.
Для отказа банка предусмотрите понятное подтверждение: уведомление из личного кабинета, письмо кредитной организации или другой документ, который банк выдаёт клиенту. Устный разговор с менеджером трудно использовать как доказательство. Если кредитор отказал из-за того, что покупатель не представил обязательные документы, продавец может ссылаться на нарушение условий со стороны покупателя.
Если банк отказал после передачи денег
Сначала сопоставьте причину отказа с соглашением. Проверьте срок для уведомления продавца и перечень документов, которые нужно приложить. Направьте сообщение способом, указанным в договоре, и сохраните подтверждение отправки. Приложите отказ банка, копию соглашения и платёжный документ. Не ограничивайтесь телефонным разговором, если продавец обещает вернуть деньги позже.
Если срок возврата прошёл, направьте продавцу письменное требование. Укажите дату платежа, реквизиты соглашения, причину прекращения сделки и свои банковские реквизиты. Способ защиты в споре зависит от условий документа: покупатель может требовать возврат аванса, а в некоторых ситуациях суд применяет правила о неосновательном обогащении. При просрочке денежного обязательства также возможны проценты по статьям 395 и 1102 ГК РФ. Перед обращением в суд стоит показать соглашение юристу по недвижимости.
Две ситуации, где риск выше
Не переводите аванс риелтору продавца, пока не увидите основание принять деньги. Агентский договор с продавцом не всегда означает, что агент вправе получить платёж за квартиру. Безопаснее, когда деньги получает собственник, а полномочия представителя подтверждены доверенностью или прямо записаны в соглашении.
При покупке новостройки «бронирование» может оказаться платной услугой, а не авансом по будущему договору участия в долевом строительстве. Прочитайте договор бронирования: кто получает деньги, за какое действие берёт плату и возвращается ли она при отказе банка. Условия такого договора могут заметно отличаться от условий покупки готовой квартиры у собственника.
Передача аванса становится безопаснее, когда ипотека, документы на квартиру и порядок возврата проверены до платежа. Храните соглашение, расписку или платёжное поручение и переписку до регистрации перехода права и окончательного расчёта.