Аванс за аренду - это предварительная плата за будущий период пользования помещением или другим имуществом. Его условия лучше согласовать до перевода денег.
Стороны сами определяют размер, порядок и сроки внесения арендной платы, если закон не устанавливает специальных правил. Это следует из статьи 614 ГК РФ. Отдельного общего определения аванса для аренды кодекс не дает. В договоре этим словом обычно называют сумму, которую засчитывают в плату за согласованный будущий период. Само название платежа не делает его штрафом, задатком или обеспечением долга. Если стороны по-разному понимают назначение суммы, спор чаще всего возникает при выезде и окончательном расчете. Поэтому условие об авансе стоит писать конкретно, без бытовых слов вроде «залог за все».
Начните с проверки договора и документов на объект. Затем сверьте каждый пункт из списка с тем, что стороны реально собираются делать.
Чек-лист: что указать и проверить
-
Укажите назначение суммы. Напишите, что это авансовая арендная плата, и назовите период, за который она вносится. Формулировка «залог» без пояснений может вызвать спор о том, должна ли сумма засчитываться в аренду или покрывать долг и ущерб.
-
Зафиксируйте оплачиваемый период и график. Это может быть первый месяц, квартал, иной срок или конкретные даты. Если деньги называют оплатой «за последний месяц», прямо укажите, какой именно период они покрывают и можно ли зачесть сумму при прекращении договора. Проверьте, чтобы это условие не противоречило сроку уведомления о выезде.
-
Назовите дату, способ оплаты и реквизиты получателя. В договоре полезно прописать назначение банковского перевода и момент, когда обязанность по оплате считают исполненной. Не оставляйте это на усмотрение переписки после подписания договора.
-
Разделите арендную плату и другие расходы. Отдельно укажите коммунальные услуги, интернет, эксплуатационные платежи, показания счетчиков и срок передачи квитанций. Если часть расходов включена в аренду, назовите ее прямо. При переменных платежах стоит определить, кто получает счета, как их проверяют и когда арендатор компенсирует сумму.
-
Пропишите зачет, удержания и срок окончательного расчета. Нужны правила на случай досрочного прекращения договора, возврата помещения и обнаружения повреждений. Укажите, какие документы подтверждают долг или ущерб. Фраза «деньги не возвращаются» сама по себе не объясняет, за что именно арендодатель вправе удержать сумму.
-
Проверьте последствия просрочки. Договор может предусматривать неустойку, проценты или право требовать досрочного прекращения договора в предусмотренном порядке. Стороны должны понимать формулу расчета, дату начала просрочки и способ направления требования. Не включайте санкции, которые невозможно посчитать по тексту договора.
-
Сверьте полномочия получателя денег. У представителя собственника попросите доверенность, а у организации проверьте реквизиты и полномочия подписанта. При субаренде изучите основной договор: он должен допускать передачу объекта в субаренду.
-
Сохраните подтверждения. Для перевода подойдут платежное поручение или банковская выписка, для наличного расчета - расписка либо кассовый чек. Сохраните также договор, акт передачи, переписку о назначении платежа и документы по коммунальным расходам.
После этого перечитайте договор целиком. Сумма аванса должна совпадать с графиком платежей. Объект нужно описать так, чтобы его можно было определить: для помещения обычно указывают адрес, площадь и иные идентифицирующие сведения. Передачу лучше оформить актом с состоянием помещения, комплектом ключей и показаниями счетчиков. Если деньги перечисляют до передачи, договору нужен пункт о том, что произойдет при отказе передать объект или при недостатках, которые не дают им пользоваться. Отдельно проверьте срок договора и порядок его прекращения. Именно эти условия влияют на расчет остатка аванса.
Сверьте аванс с обеспечительным платежом и задатком
Аванс засчитывают в арендную плату за период, который стороны указали в договоре. Обеспечительный платеж служит для обеспечения денежного обязательства: например, долга по аренде, неустойки или возмещения убытков, если это предусмотрено договором. Его правила закреплены в статье 381.1 ГК РФ. В договоре следует отдельно назвать размер такого платежа, случаи удержания, пополнения и возврата. Задаток подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение; для него нужно письменное соглашение. Если из текста неясно, что деньги передали именно как задаток, сумма при сомнении считается авансом, если не доказано иное. Это правило установлено статьей 380 ГК РФ, а последствия нарушения соглашения о задатке описаны в статье 381 ГК РФ.
Если арендатор выезжает раньше оплаченного срока
После прекращения договора стороны проводят расчет за фактическое пользование объектом. Арендатору нужно определить дату прекращения договора по его условиям, передать помещение и подписать акт. В требовании о расчете указывают внесенный аванс, период фактического пользования, сумму заявленного остатка и реквизиты для перевода. К требованию прикладывают договор, акт возврата, подтверждение оплаты и переписку. Возможность вернуть остаток зависит от условий договора, даты прекращения, соблюдения уведомления, наличия долга и подтвержденных оснований для удержания. Условие о невозврате денег не дает собственнику права удержать любую сумму без разбора ее назначения и обстоятельств прекращения договора. Если законного или договорного основания для удержания нет, в споре может ставиться вопрос о неосновательном обогащении.
Не переставайте платить за последний период по собственной инициативе. Зачет допустим, когда он прямо предусмотрен договором или стороны письменно его согласовали.
Если аванс задерживает арендатор
Просрочка не дает арендодателю права самовольно менять замки или распоряжаться вещами арендатора. Сначала следует сверить срок оплаты и направить требование с расчетом долга, реквизитами и сроком для исполнения. Подтвердите отправку требования: это пригодится, если спор продолжится. Для договора аренды статья 619 ГК РФ связывает требование о судебном расторжении, в частности, с невнесением арендной платы более двух раз подряд после окончания установленного срока и предусматривает предварительное письменное предупреждение. Договор может содержать условие об одностороннем отказе, но тогда надо соблюдать его формулировку и порядок уведомления, установленный законом. Санкции рассчитывают только по договору и применимым нормам закона.
Если речь идет о квартире
Когда гражданин получает жилое помещение для проживания, отношения чаще оформляют договором найма жилого помещения, хотя в объявлениях его часто называют арендой. Для такого договора действуют специальные нормы ГК РФ. Наниматель по общему правилу вправе расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца и с согласия постоянно проживающих с ним граждан. Это правило закреплено в статье 687 ГК РФ. Наймодатель не может выселить жильца одним уведомлением при любом конфликте из-за оплаты: основания и порядок прекращения найма ограничены законом. Условие об авансе за квартиру нужно читать вместе со сроком предупреждения, актом возврата и правилами расчета за последний период.
Для бизнеса отдельно проверьте, включает ли арендная плата НДС и какие документы стороны оформляют при получении или возврате предоплаты. Налоговые последствия зависят от статуса сторон и применяемого режима, поэтому их сверяют с НК РФ и документами конкретной сделки.
Перед переводом денег
Убедитесь, что договор подписал собственник или уполномоченный представитель. Проверьте объект, период предоплаты и реквизиты получателя. Прочитайте пункт о последнем месяце, обеспечительном платеже и удержаниях. Согласуйте дату передачи помещения и форму акта. В назначении перевода повторите формулировку из договора. Не переводите сумму на личную карту третьего лица без понятного основания и подтверждения полномочий. Если по этим пунктам уже есть разногласия, зафиксируйте договоренность письменно до оплаты.