Долевая собственность возникает, когда один объект принадлежит двум или нескольким лицам, а право каждого выражено долей. Такой режим встречается у квартир, домов, земельных участков, гаражей и другого имущества.
Совместное проживание или пользование вещью само по себе не создаёт право собственности.
Что закон считает долевой собственностью
Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, принадлежащее двум или нескольким лицам, образует общую собственность. Закон исходит из того, что такой режим является долевым: за каждым участником закрепляется определённая доля в праве. Совместная собственность действует только в случаях, которые прямо предусмотрены законом для конкретной ситуации.
Доля относится к праву на объект целиком, а не к его физически выделенной части.
Так, владелец 1/2 квартиры обладает половиной права на всю квартиру и участвует в осуществлении прав на неё наряду с другим сособственником. Отдельная комната не переходит ему автоматически: она может быть закреплена в порядке пользования по соглашению владельцев либо после раздела объекта, когда такой раздел допускается.
Почему появляется долевая собственность
Долевая собственность появляется, когда право на один объект получают несколько лиц: при покупке, наследовании, разделе имущества, приватизации, дарении или по судебному акту.
Закон позволяет заранее определить, какая часть права принадлежит каждому. От размера доли зависят участие в расходах, распределение доходов от имущества, голос при решении общих вопросов и объём прав при распоряжении своей долей. Размер могут установить закон, договор, завещание, соглашение между владельцами или судебное решение. Если доли нельзя определить из этих оснований, они предполагаются равными по статье 245 ГК РФ.
Один и тот же режим собственности может возникнуть из разных документов.
Совместная покупка имущества
При покупке квартиры, дома или участка несколькими людьми в договоре указывают всех приобретателей и размеры их долей. Это касается купли-продажи, мены, дарения и иных сделок, по которым объект получают несколько лиц.
Покупатели вправе установить равные или разные доли. Сам по себе больший денежный вклад одного из них не меняет размер доли, если стороны указали в договоре другое соотношение.
Для недвижимости сведения о собственниках и долях затем вносят в ЕГРН.
Отдельно действует режим имущества супругов. Недвижимость, купленная в браке за общие деньги, обычно принадлежит супругам на праве совместной собственности без заранее определённых долей. Долевая собственность появится, если её предусмотрели брачным договором, нотариальным соглашением о разделе имущества или установили судом. Эти правила закреплены в Семейном кодексе РФ.
Наследование, приватизация и раздел имущества
После смерти владельца неделимый объект может перейти нескольким наследникам. Если завещание не определяет иной порядок, наследники, принявшие наследство, получают доли по правилам наследования по закону.
До раздела наследства объект обычно остаётся в общей долевой собственности наследников.
Наследники вправе разделить наследство соглашением: одному передать квартиру или участок, остальным — другое имущество либо компенсацию. При споре применяются нормы гражданского законодательства.
Приватизация жилья тоже способна создать общую долевую собственность, причём состав участников и условия передачи определяются договором приватизации. Закон отдельно охраняет права несовершеннолетних: взрослые не могут своим единоличным решением исключить ребёнка из участников, если он имеет право участвовать в приватизации помещения.
При разделе имущества супругов объект может остаться у обоих: например, по 1/2 каждому согласно соглашению или судебному акту.
Когда доля возникает в недвижимости
Для недвижимости имеют значение одновременно документ-основание и государственная регистрация. Договор, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества либо судебное решение подтверждают причину возникновения доли и её размер, если он указан в документе. Запись в ЕГРН публикует сведения о зарегистрированном праве для третьих лиц.
Выписка из ЕГРН показывает зарегистрированные права и ограничения, но не заменяет договор, свидетельство или иной документ-основание.
Есть исключение для наследства. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, хотя запись в ЕГРН может появиться позднее. Для распоряжения недвижимостью зарегистрировать право обычно необходимо.
| Основание | Как определяют доли | Документ-основание |
|---|---|---|
| Совместная покупка | По договору, а при отсутствии условий обычно поровну | Договор |
| Наследование | По завещанию или правилам наследования по закону | Свидетельство о праве на наследство |
| Раздел имущества супругов | По брачному договору, соглашению или судебному акту | Договор, соглашение или судебный акт |
| Приватизация | По договору передачи жилого помещения | Договор приватизации |
Как определить размер долей
Равенство долей действует как общее правило, а не как обязательный итог в каждой ситуации. При покупке стороны могут установить 1/3 и 2/3, а наследодатель вправе распределить имущество между наследниками в завещании.
Сначала всегда смотрят на документ, из которого возникло право.
Стоит сопоставить договор или иной правоустанавливающий документ со сведениями ЕГРН. Если документы противоречат друг другу, причину расхождения нужно установить отдельно: это может быть техническая ошибка в реестре, неточность в документе или спор о самом праве. Порядок исправления зависит от причины ошибки и содержания документов.
Неотделимые улучшения общего имущества иногда дают владельцу основание требовать увеличения доли. Для этого важны правила пользования имуществом и согласие остальных сособственников, когда оно требовалось. Обычный ремонт, выполненный без договорённости с другими владельцами, не гарантирует изменения доли.
Что могут делать сособственники
Пользование общим имуществом определяют по соглашению всех сособственников. Если согласия нет, порядок пользования может установить суд. Участник вправе требовать предоставить ему часть имущества, соразмерную доле, либо компенсацию, когда это невозможно.
Порядок пользования квартирой не превращает комнату в самостоятельный объект собственности.
Распоряжаться всей квартирой, домом или участком можно по соглашению всех владельцев. При этом каждый вправе продать, подарить или заложить свою долю. Если долю продают постороннему лицу, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки: продавец письменно сообщает им цену и другие условия сделки, а для недвижимости действует месячный срок.
При нарушении преимущественного права сособственник может в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Это не отменяет сделку автоматически: закон даёт участнику долевой собственности специальный способ защиты.
Разделить объект в натуре удаётся не всегда. Участок или жилой дом иногда можно преобразовать в самостоятельные объекты при соблюдении технических, земельных и градостроительных требований. С квартирой это обычно сложнее, поэтому владельцы нередко устанавливают порядок пользования, продают объект целиком или передают долю одному из них по соглашению.
Что проверить после появления доли
После возникновения долевой собственности полезно сверить документы и сведения реестра. Ошибка в размере доли или в данных о владельце способна помешать продаже, ипотеке или разделу имущества.
Проверка обычно сводится к нескольким действиям:
- Сверить доли в документе-основании и выписке ЕГРН.
- Проверить ограничения: ипотеку, аресты и запреты на регистрационные действия.
- Договориться о пользовании имуществом и распределении расходов, если владельцев несколько.
- Перед продажей доли соблюсти преимущественное право остальных сособственников.
При споре сначала выясняют, из какого основания возникло право: сделки, наследования, приватизации, раздела имущества супругов или другого юридического факта. От этого зависит, нужно ли исправлять реестровые сведения, заключать соглашение или защищать право в суде.
Распространённые ошибки
Регистрация по месту жительства не создаёт долю в квартире. Она может подтверждать право пользования жилым помещением в предусмотренных законом случаях, но не заменяет сделку, наследование, приватизацию или другое основание собственности.
Родство с владельцем также не делает человека собственником.
Внесение денег в покупку не всегда создаёт долю. Если квартиру оформили на одного человека, а другой передавал средства без ясной договорённости, придётся доказывать обстоятельства платежей и намерения сторон. В таких случаях имеют значение договоры, расписки, банковские документы и переписка.
Общие правила о долевой собственности содержатся в главе 16 ГК РФ. Сведения о зарегистрированных правах на недвижимость регулирует Закон № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости.