Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом

Земельный участок под многоквартирным домом входит в общее имущество и принадлежит собственникам помещений в силу закона. В статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ сказано прямо: сформированный и поставленный на кадастровый учёт участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, без решения администрации и без отдельной регистрации. Ответ управляющей компании неверен.

Но задача у вас другая, и в этом суть вашей ситуации. Участок сформирован по обрезанным границам, по контуру дома, и двор в него попросту не вошёл. Регистрировать право не требуется, требуется менять границы, а это уже процедура образования земельного участка. Начать её вправе любой собственник помещения: часть 3 той же статьи 16 разрешает обратиться с заявлением об образовании участка без решения общего собрания.

Порядок действий такой.

Сначала документы. Закажите выписку из ЕГРН на существующий участок и посмотрите координаты и площадь. Проверьте на публичной карте, чей участок примыкает со стороны офисного центра и не сформирован ли он уже. Если сформирован и передан кому-то, разговор пойдёт об оспаривании его образования, а это другой спор.

Дальше проект. Закажите кадастровому инженеру схему расположения участка с включением двора и детской площадки. Схему нужно сверить с проектом межевания территории, если он утверждён: при наличии утверждённого проекта участок образуется в соответствии с ним, и самодеятельная схема будет отклонена.

Затем собрание. Формально оно не обязательно, но провести его стоит: собственники поддерживают новые границы и выбирают представителя, который подписывает документы.

После этого заявление. Со схемой, а если собрание прошло, то и с его решением обращайтесь в орган местного самоуправления. Он принимает решение об утверждении схемы, после чего участок ставится на кадастровый учёт в новых границах, и право общей долевой собственности возникает на него автоматически.

По самозахвату действуйте параллельно, не дожидаясь оформления. Подайте в земельный надзор Росреестра заявление о проверке: инспектор выезжает на место, устанавливает фактические границы и при выявлении нарушения выдаёт предписание об освобождении участка. Одновременно жалуйтесь в администрацию, потому что размещение парковки согласует именно она.

Фотографии с датой и привязкой к местности приложите к обоим обращениям. Зафиксируйте и то, что было раньше: старые снимки двора с детской площадкой, съёмку публичной карты за прошлые годы. В таких спорах выигрывает тот, кто может показать, как выглядела территория до забора.

Про сроки стоит сказать честно: образование участка в новых границах занимает от нескольких месяцев до года, потому что упирается в документацию по планировке территории и в позицию администрации. Самозахват же решается быстрее, и заниматься им нужно прямо сейчас, пока не появились бетонные основания и разметка. Одно другому не мешает, а вот ждать окончания оформления и только потом идти к инспектору не стоит.

Дополню про общее собрание, потому что на нём такие дела чаще всего и рассыпаются.

Начну с главного. Двух третей голосов здесь не требуется: часть 3 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ разрешает обратиться с заявлением об образовании участка любому собственнику помещения, решение общего собрания не обязательно. Но провести его всё равно стоит: оно снимает разногласия внутри дома и даёт уполномоченного на подачу документов. А если собрание проводите, протокол должен быть безупречным.

Что это значит на практике. Уведомление о собрании не позднее чем за десять дней, реестр собственников с площадями, бюллетени с подписями, приложения к протоколу, подсчёт голосов по площади. Любая из этих позиций, если её нет, превращает решение в оспоримое, и тогда проще подать заявление от одного собственника, чем с дефектным протоколом.

Отдельно включите в повестку вопрос о выборе уполномоченного лица с правом подписывать заявления, получать документы и представлять интересы собственников. Без такого пункта решение повиснет: подписывать документы от имени дома будет некому, и собрание придётся проводить заново.

Уведомлять нужно каждого собственника, а не каждую квартиру. Если помещение в долевой собственности супругов, голосуют оба своими долями. Реестр составьте заранее по выпискам из ЕГРН: сведения из домовой книги и списки управляющей компании для подсчёта не годятся, там нередко значатся давно выбывшие люди.

И скажите людям про обратную сторону. После увеличения участка вырастет земельный налог, а содержание двора и детской площадки ляжет на собственников. Если умолчать, часть голосов вы потеряете уже на стадии обсуждения, когда кто-нибудь принесёт эту новость со стороны. Лучше самим положить рядом с бюллетенем короткую записку: что даёт участок, во что он обходится и почему без него забор у детской площадки будет расти дальше.