Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Начните с актуальной выписки из ЕГРН — свидетельство старого образца подтверждает право только на дату выдачи, а не то, что продавец до сих пор собственник и что на квартиру уже не наложено обременение. Дальше проверьте историю переходов права, факт приватизации и наличие отказавшихся от неё жильцов, закажите справку о зарегистрированных лицах — иначе задаток рискует превратиться в потерянные деньги.

Свидетельство 90-х годов фиксирует ситуацию на момент выдачи — как в любой сделке с недвижимостью, важна не история документа, а текущее состояние объекта. Квартиру за прошедшие годы могли перепродать, заложить, разделить в наследстве. Актуальную картину даёт только свежая выписка из ЕГРН: она покажет действующего собственника, обременения и количество сделок за последние годы. Если квартира меняла владельцев чаще двух-трёх раз за короткий срок, стоит спросить продавца, почему, а не просто радоваться цене. Покупателю имеет смысл проявить должную осмотрительность и самому запросить не только выписку, но и полную историю переходов права — честному продавцу скрывать эту информацию незачем.

Раз квартира куплена ещё в 90-х, уточните, не приватизировалась ли она с чьим-то отказом от участия в пользу других членов семьи. Человек, отказавшийся от приватизации, сохраняет бессрочное право проживания даже после продажи квартиры — новый собственник выселить его не сможет. В выписке из ЕГРН это не всегда видно, поэтому нужен архивный договор приватизации и справка о зарегистрированных на площади лицах, включая тех, кто выписан временно — например, на службе или в местах лишения свободы. Заодно попросите у хозяйки оригинал паспорта для сверки данных с теми, что указаны в старом свидетельстве о собственности: расхождения из-за смены фамилии — не страшно, но любые сведения о личности продавца должны быть объяснимы, иначе юридический риск сделки растёт.

Раз хозяйка не замужем и живёт одна, спросите, как квартира к ней попала: если по наследству — нужен список наследников на момент открытия наследства и подтверждение, что срок оспаривания прошёл без претензий. Перед задатком закажите свежую выписку из ЕГРН на объект, попросите оригиналы документов вместо копий и включите в предварительный договор условие о возврате задатка в двойном размере, если позже вскроется скрытое обременение или третье лицо с правом на квартиру. Если сделку в какой-то момент поведёт представитель по доверенности, а не сама хозяйка, проверьте документ у нотариуса — доверенность могла быть отозвана или выдана с ограничениями, и нотариальный сервис реестра подскажет, действует ли она. Такая проверка перед покупкой стоит куда дешевле судебных споров после неё: если у продавца есть скрытые наследники или квартира когда-то входила в состав арестованного за долги имущества, это должно вскрыться до, а не после подписания договора купли-продажи.