Как самостоятельно и бесплатно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Скан выписки от продавца в мессенджере ни о чём не говорит — такой документ легко отредактировать, а даже подлинная выписка недельной давности могла устареть: за это время могли зарегистрировать арест или начать сделку с другим покупателем. Первый шаг — заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, через Госуслуги или МФЦ, и сделать это как можно ближе к дате сделки, а не полагаться на присланный скриншот.

Свежая выписка покажет, сколько у квартиры собственников, дату и основание возникновения права, а также раздел об обременениях — ипотеке, аресте, ренте, аренде. С 1 марта 2023 года ФИО собственника в выписке, заказанной посторонним, скрыто, если он сам не открыл доступ к своим данным, поэтому попросите продавца заказать выписку при вас через Госуслуги и сверьте её с его паспортом. Если там окажется не один, а несколько собственников, или основание права будет отличаться от того, что рассказывает продавец, это уже повод остановиться и разбираться, прежде чем вы как покупатель внесёте любые деньги.

У самого продавца попросите правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иное основание, по которому он стал собственником пять лет назад, — и сверьте его данные с выпиской. Если он состоял в браке на момент покупки квартиры, а сейчас продаёт её один, запросите нотариальное согласие супруги или документ о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом, иначе после сделки бывшая супруга теоретически может её оспорить.

Отдельно закройте вопрос с тёщей: то, что она не значится собственником, не так важно, важно, что она там прописана, то есть имеет право пользования жильём. Запросите у продавца свежую справку о зарегистрированных в квартире лицах — раньше это называлось выпиской из домовой книги — и настаивайте, чтобы всех прописанных сняли с учёта до сделки или прямо в договоре зафиксировали обязанность и срок выписки после регистрации перехода права. Иначе тёщу потом придётся снимать с учёта через суд, а это не быстро.

Спешка риелтора с задатком под предлогом «других покупателей» — это в первую очередь способ ускорить вашу проверку, а не гарантия реального спроса. Разумнее внести аванс уже после того, как вы получили свежую выписку и правоустанавливающий документ и всё сверили, а не до этого; если продавец действительно заинтересован в продаже именно вам, отсрочка на несколько дней ради проверки не станет для него проблемой.

Всё это можно сделать самостоятельно и без затрат, кроме времени: выписку из ЕГРН по своему запросу обычно можно получить онлайн, справку о прописанных — в паспортном столе или МФЦ, а сверку документов с продавцом провести на одной встрече, на которой стоит настоять до передачи любых денег. Как для квартиры, так и для любого другого объекта недвижимости эта последовательность действий одинакова: сначала документы и выписки, потом деньги, а не наоборот.

Добавлю два нюанса, которых не было в ответах коллег, и оба связаны с бывшей тёщей и бывшей семьёй продавца.

Первый. Узнайте, как квартира попала к продавцу и с какого момента там прописана тёща. Если она жила там ещё до его покупки и когда-то отказалась от приватизации в пользу других членов семьи, её право пользования бессрочное и не прекращается при смене собственника (ст. 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса). Выписать её через суд в таком случае не получится. Если же продавец купил квартиру по договору, а тёщу прописал позже, риск ниже.

Второй. Если квартира куплена в браке с дочерью тёщи, она общая (ст. 34 СК РФ), и для продажи нужно нотариальное согласие бывшей супруги, если имущество не делили. Срок давности для раздела после развода считается не с даты развода, а с того дня, когда бывшая жена узнала о нарушении своих прав (п. 7 ст. 38 СК РФ). Продажа без её согласия как раз такой момент.

И про задаток. По ст. 381 ГК РФ при отказе от сделки покупатель теряет задаток. Если торопят, вносите аванс или пропишите в соглашении, что деньги возвращаются, если проверка выявит препятствия.

Самостоятельно и почти бесплатно можно закрыть большую часть проверки: выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, проверка паспорта продавца, сведения о зарегистрированных в квартире лицах и просмотр судебных дел - это уже покажет, есть ли обременения, аресты или явные проблемы с правом собственности, хотя стопроцентной гарантии такой набор не даёт даже при самой должной проверке.

Первое, что нужно получить, - выписка из ЕГРН на квартиру: этот документ можно заказать через Госуслуги или сайт Росреестра, услуга платная, но недорогая. С 1 марта 2023 года ФИО собственника-физлица в такой выписке по умолчанию скрыто и раскрывается только с его согласия, зато всегда видны дата и основание регистрации права и обременения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, рента. Если продавец владеет квартирой недавно или собственники менялись чаще одного раза за пару лет, это повод спросить, откуда жильё и почему его так быстро перепродают.

Второй шаг - проверка личности продавца. Попросите паспорт и сверьте данные с выпиской из ЕГРН - но учтите, что без согласия продавца на раскрытие персональных данных ФИО правообладателя в выписке может быть скрыто, поэтому для надежной сверки попросите продавца самого заказать и показать выписку (в своем личном кабинете он всегда увидит собственные данные) или его нотариальное согласие на раскрытие. Если квартиру продают по доверенности, а не сам собственник, это отдельный риск: доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты - её могли отозвать, а продавец об этом не сказать. Как покупатель вы вправе официально запросить у продавца и другие документы: справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а если есть сомнения в его состоянии - справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Формально не обязательно, но такая сделка потом реже оспаривается.

Третий момент - кто прописан в квартире. Это сведение выписка из ЕГРН не покажет: его даёт сам продавец через справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги, либо косвенно - договор купли-продажи, где перечисляют тех, кто сохраняет право пользования. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или люди, отбывающие срок, выселить их через суд после покупки будет сложнее, чем кажется на этапе сделки.

Отдельно проверьте сам объект по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте - сверьте площадь и планировку с тем, что показывает продавец при осмотре, потому что несогласованная перепланировка после регистрации сделки станет уже вашей проблемой. Почти все эти шаги бесплатны (платной будет только сама выписка из ЕГРН, и то недорого) и займут пару дней. Но если сумма сделки крупная или продавец настаивает на спешке - это как раз повод не торопиться и заказать дополнительную платную проверку у юриста, прежде чем вносить аванс, а не разбираться с проблемами после покупки.