Юрист
· Москва
· стаж 9 лет
· 5,00
Лучший ответ
Скан выписки от продавца в мессенджере ни о чём не говорит — такой документ легко отредактировать, а даже подлинная выписка недельной давности могла устареть: за это время могли зарегистрировать арест или начать сделку с другим покупателем. Первый шаг — заказать выписку из ЕГРН самостоятельно, через Госуслуги или МФЦ, и сделать это как можно ближе к дате сделки, а не полагаться на присланный скриншот.
Свежая выписка покажет актуального собственника, дату и основание возникновения права, а также раздел об обременениях — ипотеке, аресте, ренте, аренде. Если там окажется не один, а несколько собственников, или основание права будет отличаться от того, что рассказывает продавец, это уже повод остановиться и разбираться, прежде чем вы как покупатель внесёте любые деньги.
У самого продавца попросите правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иное основание, по которому он стал собственником пять лет назад, — и сверьте его данные с выпиской. Если он состоял в браке на момент покупки квартиры, а сейчас продаёт её один, запросите нотариальное согласие супруги или документ о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом, иначе после сделки бывшая супруга теоретически может её оспорить.
Отдельно закройте вопрос с тёщей: то, что она не значится собственником, не так важно, важно, что она там прописана, то есть имеет право пользования жильём. Запросите у продавца свежую справку о зарегистрированных в квартире лицах — раньше это называлось выпиской из домовой книги — и настаивайте, чтобы всех прописанных сняли с учёта до сделки или прямо в договоре зафиксировали обязанность и срок выписки после регистрации перехода права. Иначе тёщу потом придётся снимать с учёта через суд, а это не быстро.
Спешка риелтора с задатком под предлогом «других покупателей» — это в первую очередь способ ускорить вашу проверку, а не гарантия реального спроса. Разумнее внести аванс уже после того, как вы получили свежую выписку и правоустанавливающий документ и всё сверили, а не до этого; если продавец действительно заинтересован в продаже именно вам, отсрочка на несколько дней ради проверки не станет для него проблемой.
Всё это можно сделать самостоятельно и без затрат, кроме времени: выписку из ЕГРН по своему запросу обычно можно получить онлайн, справку о прописанных — в паспортном столе или МФЦ, а сверку документов с продавцом провести на одной встрече, на которой стоит настоять до передачи любых денег. Как для квартиры, так и для любого другого объекта недвижимости эта последовательность действий одинакова: сначала документы и выписки, потом деньги, а не наоборот.