Перед тем как начинать ремонт, порядок такой: подтвердить, что перегородка не несущая, заказать проект перепланировки, согласовать его в жилищной инспекции - и только после получения разрешения приступать к демонтажу. Узаконивать перепланировку, уже сделанную без разрешения, выходит куда дороже и дольше, чем согласовать её заранее.
Отвечает Истомин Валерий Петрович, юрист, стаж 24 года, Ростов-на-Дону
Жилищное право и недвижимость · 18.08.2026 · 1 отв. · спрашивает Гость
Планируем объединить две маленькие спальни в одну, снеся между ними перегородку - хотим сделать это по всем правилам, чтобы потом не было проблем при продаже квартиры. Ремонт ещё не начинали, специально решили сначала разобраться, что и в каком порядке делать: куда идти, какие документы собирать и в какой момент можно уже начинать ломать стену. Перегородка на вид не капитальная, но хотим убедиться перед началом.
Перед тем как начинать ремонт, порядок такой: подтвердить, что перегородка не несущая, заказать проект перепланировки, согласовать его в жилищной инспекции - и только после получения разрешения приступать к демонтажу. Узаконивать перепланировку, уже сделанную без разрешения, выходит куда дороже и дольше, чем согласовать её заранее.
Первый шаг - технический паспорт квартиры из БТИ и выписка из ЕГРН: по ним видно исходную планировку и статус стен. Дальше нужно заключение от проектной организации с допуском СРО о том, что перегородка между комнатами не относится к несущим конструкциям дома - без этого документа ни один проект перепланировки согласовать не получится.
Второй шаг - сам проект перепланировки. Его готовит та же или другая проектная организация: в проекте фиксируют, что именно меняется - снос перегородки, объединение двух жилых помещений в одно, и как это отразится на техническом плане квартиры. Если заодно переносите розетки или светильники, это уже переустройство электросети, и его стоит включить в тот же проект, а не оформлять задним числом.
Третий шаг - согласование. Комплект документов (техпаспорт, проект, техническое заключение, выписка из ЕГРН, документы на собственника) подаётся в жилищную инспекцию, обычно через МФЦ. Если перегородка примыкает к вентиляционной шахте или другим общедомовым конструкциям, это отдельно отражают в техническом заключении. Срок рассмотрения обычно занимает около 45 дней. Только после получения разрешения можно приступать к демонтажу перегородки - если начать раньше, перепланировка формально станет самовольной, даже если проект в итоге одобрят.
Четвёртый шаг - после ремонта вызвать комиссию для приёмки работ: она сверяет фактическое состояние квартиры с проектом и подписывает акт о завершённой перепланировке. Пятый шаг - с этим актом обратиться в БТИ за обновлённым техническим планом и подать документы в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Пропустите последний шаг - и при продаже квартиры покупатель или его банк обнаружат расхождение между реальной планировкой и данными реестра, что задержит сделку. Штраф за перепланировку без документов на этом этапе уже не грозит - вы всё сделали заранее и по порядку, а это как раз тот случай, когда лишние две недели ожидания разрешения экономят месяцы разбирательств потом.
18.08.2026