Юрист
· Пермь
· стаж 11 лет
Лучший ответ
Самостоятельно и почти бесплатно можно закрыть большую часть проверки: выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, проверка паспорта продавца, сведения о зарегистрированных в квартире лицах и просмотр судебных дел - это уже покажет, есть ли обременения, аресты или явные проблемы с правом собственности, хотя стопроцентной гарантии такой набор не даёт даже при самой должной проверке.
Первое, что нужно получить, - выписка из ЕГРН на квартиру: этот документ можно заказать через Госуслуги или сайт Росреестра, услуга платная, но недорогая. С 1 марта 2023 года ФИО собственника-физлица в такой выписке по умолчанию скрыто и раскрывается только с его согласия, зато всегда видны дата и основание регистрации права и обременения: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, рента. Если продавец владеет квартирой недавно или собственники менялись чаще одного раза за пару лет, это повод спросить, откуда жильё и почему его так быстро перепродают.
Второй шаг - проверка личности продавца. Попросите паспорт и сверьте данные с выпиской из ЕГРН - но учтите, что без согласия продавца на раскрытие персональных данных ФИО правообладателя в выписке может быть скрыто, поэтому для надежной сверки попросите продавца самого заказать и показать выписку (в своем личном кабинете он всегда увидит собственные данные) или его нотариальное согласие на раскрытие. Если квартиру продают по доверенности, а не сам собственник, это отдельный риск: доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты - её могли отозвать, а продавец об этом не сказать. Как покупатель вы вправе официально запросить у продавца и другие документы: справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, а если есть сомнения в его состоянии - справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Формально не обязательно, но такая сделка потом реже оспаривается.
Третий момент - кто прописан в квартире. Это сведение выписка из ЕГРН не покажет: его даёт сам продавец через справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги, либо косвенно - договор купли-продажи, где перечисляют тех, кто сохраняет право пользования. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или люди, отбывающие срок, выселить их через суд после покупки будет сложнее, чем кажется на этапе сделки.
Отдельно проверьте сам объект по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте - сверьте площадь и планировку с тем, что показывает продавец при осмотре, потому что несогласованная перепланировка после регистрации сделки станет уже вашей проблемой. Почти все эти шаги бесплатны (платной будет только сама выписка из ЕГРН, и то недорого) и займут пару дней. Но если сумма сделки крупная или продавец настаивает на спешке - это как раз повод не торопиться и заказать дополнительную платную проверку у юриста, прежде чем вносить аванс, а не разбираться с проблемами после покупки.