Деньги за квартиру нередко просят перевести до договора или в день показа. Слово «аванс» само по себе не определяет, кто и когда вернет платеж.
В объявлениях арендой часто называют любую сдачу жилья. Между гражданами закон обычно использует термин «договор найма жилого помещения». Смысл перевода устанавливают договор, расписка и переписка. Один и тот же платеж может оказаться оплатой первого периода найма, задатком, обеспечительным платежом или оплатой услуг агента. До перевода нужно выяснить, за что вы платите и что произойдет, если ключи не передадут.
Сначала назовите платеж
Под авансом обычно понимают предоплату, которую засчитывают в наемную плату. В ГК РФ нет отдельной нормы об «авансе за квартиру», поэтому условия возврата лучше записать прямо.
Задаток подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Соглашение о нем составляют письменно. Если из документа неясно, что это именно задаток, или письменной формы нет, сумму считают авансом. При виновном неисполнении передавшая сторона теряет задаток, а получившая возвращает двойную сумму: статьи 380 и 381 ГК РФ.
Обеспечительный платеж покрывает долг, ущерб или договорную неустойку, если это предусмотрено договором. Плата за бронирование зависит от текста подписанного соглашения и от того, какую услугу реально оказывает агент или собственник.
Чек-лист перед передачей аванса
Проверяйте по порядку.
-
Установите, кто сдает жилье. Сверьте паспорт с данными собственника; от представителя попросите доверенность на заключение договора и получение денег.
-
Закажите свежую выписку из ЕГРН и сопоставьте сведения с паспортом владельца. Выписка помогает проверить правообладателя, доли и зарегистрированные ограничения. Если собственников несколько, убедитесь, что договор подпишут все либо представитель с полномочиями от них.
-
Осмотрите квартиру до оплаты. Снимите на фото комнаты, мебель, технику, счетчики и заметные повреждения, а также сохраните объявление и переписку о цене и сроке найма.
-
Согласуйте вид платежа. Для аванса укажите, за какой период найма он засчитывается и при каких обстоятельствах его вернут. Обеспечительный платеж запишите отдельной строкой. Если договор подпишут позднее, в соглашении о бронировании зафиксируйте адрес квартиры, срок подписания договора, назначение перевода и последствия отказа каждой стороны.
-
Переводите деньги тому, кто указан в документах как получатель. В назначении платежа напишите, что это аванс по договору найма, укажите адрес квартиры и дату документа.
-
При передаче наличных возьмите расписку. В ней нужны дата, сумма, данные получателя, адрес жилья и основание платежа. После получения ключей подпишите акт приема-передачи с перечнем имущества, показаниями счетчиков, числом ключей и дефектами.
Назначение платежа и расписка не заменяют договор, но часто помогают установить, зачем переводили деньги. Для наличных особенно важен оригинал расписки: его хранит тот, кто передал деньги. Сохраните банковскую выписку, объявление и переписку вместе, без обрезанных скриншотов. На скриншотах должны быть видны дата, имя собеседника и содержание сообщений. Не удаляйте эти документы до окончательного расчета с наймодателем.
Чек-лист при отмене сделки
Судьба аванса зависит от текста сделки и причины отмены. Если квартира не передана, а наймодатель отказался от найма, у обычной предоплаты, как правило, нет основания оставаться у получателя. Но соглашение о бронировании, задаток или плата за отдельную услугу оцениваются по своим условиям.
Фраза «аванс не возвращается» не всегда определяет результат. При споре будут смотреть, как стороны назвали платеж, что обещали друг другу и почему сделка не состоялась.
Действуйте письменно.
-
Сразу сообщите об отмене в том же канале, где обсуждали сделку.
-
Затем направьте отдельное требование о возврате. Укажите дату и назначение платежа, реквизиты для перевода, основание требования и срок, который предусмотрен договором или соглашением.
-
Приложите копию платежного документа, расписки и соглашения, если оно есть.
-
Сохраните подтверждение доставки, ответ адресата, банковскую выписку и полную переписку. Не вырезайте из скриншотов дату, имя собеседника и предыдущие сообщения: контекст может иметь значение.
Если вы уже заселились и решили съехать
После передачи квартиры аванс обычно засчитывают в оплату согласованного периода, если это записано в договоре. Досрочный выезд сам по себе не делает оплату за уже согласованный период возвратной. По общему правилу наниматель может расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца и получив согласие постоянно проживающих с ним граждан. Расчеты при выезде, осмотр квартиры и возврат обеспечительного платежа зависят от договора и акта. Перед отдачей ключей составьте акт, зафиксируйте счетчики и попросите наймодателя письменно указать претензии к состоянию жилья. Правило о расторжении установлено в статье 687 ГК РФ.
Если деньги не возвращают
До суда направьте претензию и приложите к ней все документы, на которые ссылаетесь.
Если получатель не вернул деньги, можно обратиться в суд. Основание иска зависит от документов и обстоятельств: требование может касаться возврата аванса, неосновательного обогащения, последствий соглашения о задатке или оплаты услуг посредника. Приложите договор, соглашение о бронировании, расписку, банковскую выписку, переписку и подтверждение направления претензии. Проценты по статье 395 ГК РФ возможны при неправомерном удержании денег, но их взыскание зависит от природы требования и просрочки. Иск к гражданину обычно подают по месту его жительства, хотя процессуальные правила предусматривают исключения: ГПК РФ.
Не переводите деньги на карту третьего лица без понятного основания. Если деньги получает агент, сначала проверьте договор на его услуги: спор может касаться комиссии посредника, а не найма квартиры.