Деньги, которые покупатель передаёт до покупки квартиры, дома или участка, в быту часто называют авансом. Однако юридические последствия определяются не этим привычным словом, а содержанием соглашения, условиями отказа от сделки, действиями сторон и тем, какую правовую конструкцию платежа они выбрали.
1 июня 2015 года Гражданский кодекс прямо разрешил задаток по предварительному договору и ввёл обеспечительный платёж.
Само употребление слова «аванс» не превращает предоплату в санкцию: при отказе от сделки оно не даёт продавцу автоматического права удержать сумму и не устанавливает для него обязанность вернуть её в двойном размере.
До 1 июня 2015 года: аванс и более строгие требования к предварительному договору
В Гражданском кодексе нет общего определения аванса. Обычно под ним понимают сумму, переданную до исполнения основного договора и засчитываемую в цену объекта. Если сделка не состоялась, такой платёж не давал продавцу автоматического права оставить деньги себе.
До реформы предварительный договор должен был содержать условия, которые позволяли определить предмет и другие существенные условия будущего договора. Для недвижимости это требовало особенно внимательного описания объекта. Если документ не позволял понять, какую именно недвижимость стороны собирались продать, ссылаться на него в споре было трудно.
При сомнении в том, является ли сумма задатком, закон считает её авансом.
Задаток и до 2015 года регулировали статьи 380 и 381 ГК РФ. Он подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение: виновная сторона несёт последствия, прямо названные в законе. Покупатель, отвечающий за неисполнение, теряет задаток, а продавец при своей вине возвращает его в двойном размере.
Для задатка нужно письменное соглашение. Расписка с одним словом «задаток» могла подтвердить передачу денег, но не всегда доказывала, что стороны заключили договор и договорились о его условиях.
С 1 июня 2015 года: задаток для предварительного договора получил прямую опору в законе
Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ изменил правила о предварительном договоре и задатке. В статье 380 ГК РФ прямо появилось положение: по соглашению сторон задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор на условиях предварительного договора.
Одновременно изменилась статья 429 ГК РФ. Теперь в предварительном договоре достаточно согласовать условия о предмете будущей сделки, а также те условия, по которым хотя бы одна из сторон потребовала достичь соглашения заранее. Цена, порядок расчётов, срок выхода на сделку и распределение рисков всё равно обычно требуют ясной фиксации, особенно при покупке недвижимости.
Это сняло давний спор о том, можно ли вообще привязать задаток к обязанности заключить основной договор.
После реформы выбор правовой конструкции для подготовительного этапа сделки стал понятнее. Чтобы применить последствия задатка, стороны заключают предварительный договор и включают в него условие о задатке либо оформляют отдельное соглашение. В документах необходимо определить объект недвижимости, срок заключения основного договора, сумму, порядок и основание её передачи, а также прямо указать, что деньги передаются именно как задаток.
Статья 381.1 ГК РФ, введённая той же реформой, регулирует обеспечительный платёж. Им обеспечивают денежное, в том числе будущее, обязательство — например, возмещение убытков или уплату неустойки. Поэтому приравнивать его к задатку, обеспечивающему заключение основного договора, без анализа условий нельзя.
Общего правила о двойном возврате нет: в соглашении стороны сами определяют обеспечиваемое обязательство, зачёт в цену, удержание суммы и срок возврата.
В 2018 году Верховный Суд уточнил, как читать предварительный договор
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснён подход к предварительным договорам: обязательны условия, позволяющие определить предмет, и условия, на согласовании которых настояла сторона. Не нужно переносить в него весь будущий договор купли-продажи.
При этом краткая расписка редко заменяет предварительный договор. Она может доказать, что деньги передали, но часто не отвечает на вопросы о сроке сделки, характеристиках объекта, цене, порядке возврата и причинах отказа.
Расписка о деньгах и обязательство продать объект - разные вещи.
Срок заключения основного договора лучше назвать прямо. Если его не указать, по статье 429 ГК РФ основной договор должен быть заключён в течение года после предварительного; требование о понуждении к заключению договора можно заявить в течение шести месяцев с момента, когда обязанность не исполнили. Эти правила работают, только если предварительный договор действительно заключён.
С 1 июля 2019 года: новостройки стали особым случаем из-за эскроу
С 1 июля 2019 года для большинства новых проектов долевого строительства заработала модель расчётов через счета эскроу. Деньги участника долевого строительства размещаются на специальном счёте, а застройщик получает их при условиях, которые устанавливает закон и договор.
Поэтому платёж по договору участия в долевом строительстве нельзя смешивать с обычным авансом продавцу. ДДУ подлежит государственной регистрации, а правила привлечения денег граждан на строительство регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ. Отдельные переходные проекты и законные исключения могут иметь иной порядок, поэтому документы конкретного застройщика нужно читать целиком.
Название «бронирование» не отвечает на вопрос, за что покупатель платит.
Соглашение о бронировании иногда предусматривает реальную услугу: резервирование помещения на короткий срок, подготовку документов или сопровождение сделки. Но платёж, который фактически берут в счёт будущей квартиры до оформления ДДУ, требует отдельной правовой оценки. Покупателю стоит проверить получателя денег, содержание услуги, срок брони, условия отказа и основания удержания суммы.
Что действует сейчас: выбор формы и оформление платежа
Сейчас аванс остаётся предоплатой без собственной автоматической санкции. При срыве сделки вопрос о его возврате решают по договору и общим нормам гражданского права; продавец не может удержать сумму лишь потому, что покупатель изменил планы. При наличии оснований другая сторона может отдельно требовать убытки, неустойку или проценты.
| Вид платежа | Если сделка состоялась | Если сделка сорвалась |
|---|---|---|
| Аванс | Обычно засчитывается в цену | Сам по себе не устанавливает потерю суммы или двойной возврат |
| Задаток | Засчитывается в цену | При вине покупателя остаётся у продавца; при вине продавца возвращается в двойном размере |
| Обеспечительный платёж | Засчитывается или возвращается по соглашению | Последствия зависят от обеспечиваемого денежного обязательства и условий договора |
Для вторичного рынка обычно оформляют подробный предварительный договор или отдельное соглашение о платеже. В нём описывают объект по адресу и кадастровому номеру, данные сторон, цену или способ её определения, вид платежа, срок основной сделки и условия возврата. Если покупка зависит от ипотеки, проверки прав продавца или согласий третьих лиц, эти ситуации тоже стоит назвать прямо.
Неясная фраза «платёж невозвратный» почти всегда создаёт спор, а не решает его.
Передачу наличных подтверждают распиской с датой, данными получателя, суммой, основанием платежа, описанием объекта и подписью. При банковском переводе в назначении платежа лучше сослаться на конкретное соглашение или предварительный договор. Переписка может дополнить доказательства, но не заменяет договор и платёжный документ.
Если аванс не возвращают, покупатель направляет письменное требование и прикладывает договор, расписку либо подтверждение перевода. В суде будут выяснять содержание договорённости, причину отказа от сделки и правовую природу платежа. Формулировки документа, действия сторон после передачи денег и переписка могут повлиять на итог.
Главное изменение после 2015 года состоит в прямом разрешении задатка по предварительному договору и в появлении обеспечительного платежа. Сам аванс не превратился в самостоятельный способ наказать сторону за отказ от покупки или продажи недвижимости.