Было: договор продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации, а закон прямо не говорил о задатке для обеспечения обязательства по предварительному договору. Стало: регистрируют переход права, а задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор.
Термина «авансовый договор» в Гражданском кодексе нет. Так в объявлениях и проектах документов обычно называют предварительный договор купли-продажи с платежом до сделки либо отдельное соглашение об авансе. Название документа не определяет последствия платежа. Для спора важны его текст, назначение перевода и договорённости сторон. Реальные изменения для таких соглашений пришлись на 1 марта 2013 года и 1 июня 2015 года. Первое изменило порядок регистрации продажи жилья. Второе обновило правила предварительного договора и прямо допустило задаток для обеспечения обязанности заключить основной договор.
До 1 марта 2013 года: регистрировали сам договор продажи жилья
До этой даты договор продажи квартиры или другого жилого помещения нужно было зарегистрировать, и он считался заключённым после такой регистрации.
Это следовало из прежней редакции статьи 558 ГК РФ. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ отменил государственную регистрацию самого договора продажи жилого помещения с 1 марта 2013 года. С этой даты стороны подписывают договор в требуемой законом форме, а государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю. Сейчас запись о переходе права вносят в ЕГРН. Нотариальная форма нужна лишь в случаях, которые прямо установил закон. Предварительный договор не передавал право собственности и не заменял основной договор. Он создавал обязанность заключить сделку в будущем.
Предварительный договор также не создавал «брони» квартиры в Росреестре. Подпись продавца под документом об авансе не делает покупателя собственником.
С 1 марта 2013 года: договор подписывают, переход права регистрируют
После отмены регистрации договора стало проще отделить обязательства сторон от возникновения права собственности. Покупатель получает право на квартиру после государственной регистрации перехода права по основной сделке.
Это не означает, что предварительный договор потерял значение. Его форма должна соответствовать форме основного договора. Для обычной продажи квартиры закон требует письменный договор, составленный в одном документе и подписанный сторонами. Если стороны договорились о будущей продаже конкретной квартиры, продавец обязан соблюдать это обязательство. Но до регистрации перехода права он остаётся собственником, а покупатель не получает запись в ЕГРН на основании одного предварительного договора.
С 1 июня 2015 года: изменили предварительный договор и правила о задатке
Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ изменил статью 429 ГК РФ и дополнил статью 380 ГК РФ. Эти поправки стали основной точкой отсчёта для современных договоров с авансом или задатком.
Раньше предварительный договор должен был содержать предмет и другие существенные условия будущего основного договора. Действующая редакция требует определить предмет будущего договора и указать условия, по которым по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения. Споры о таких условиях разрешают по правилам статей 445 и 446 ГК РФ. Квартиру всё равно нужно индивидуализировать: обычно указывают адрес и кадастровый номер, а также сведения из ЕГРН. Цену будущей продажи или понятный порядок её определения также лучше закрепить сразу. Если срок подписания основного договора не указан, он составляет один год со дня заключения предварительного договора. Если к окончанию этого срока основной договор не заключили и ни одна сторона не направила предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются. Предложение стоит направлять способом, который позволит подтвердить дату и содержание отправки.
Поправка не превратила расписку о получении денег в предварительный договор. Из документа должно быть понятно, какую квартиру стороны собирались продать и на каких условиях.
Пункт 4 статьи 380 ГК РФ прямо разрешил обеспечивать задатком обязанность заключить основной договор на условиях предварительного договора, если закон не устанавливает иной режим. До 1 июня 2015 года такого прямого правила в статье 380 не было. Для задатка нужно письменное соглашение независимо от его размера. В тексте следует прямо назвать платёж задатком и описать обязательство, которое он обеспечивает. При сомнении в природе суммы, в том числе при отсутствии письменного соглашения о задатке, платёж считают авансом, пока не доказано иное. Если за срыв сделки отвечает покупатель, передавший задаток, сумма остаётся у продавца; если отвечает продавец, он возвращает двойную сумму задатка. Виновная сторона также возмещает убытки с зачётом задатка, если договор не установил другой порядок. При прекращении обязательства по соглашению сторон до исполнения либо при невозможности исполнения задаток возвращают.
Аванс обычно засчитывают в цену будущей квартиры. Если основной договор не заключили, сумму возвращают, когда у получателя нет основания зачесть или удержать её. Фраза «аванс не возвращается» сама по себе не делает платёж задатком. Если стороны хотят установить неустойку за отказ от сделки, её лучше прописать отдельным условием. Суд вправе уменьшить явно несоразмерную неустойку по статье 333 ГК РФ. Один документ может одновременно содержать предварительный договор и условие об авансе либо задатке. Отдельные формулировки об обязанности заключить сделку и о судьбе денег снижают риск спора о смысле платежа.
Тексты действующих норм доступны в части первой ГК РФ и части второй ГК РФ. Для этой ситуации важны статьи 380-381, 429, 445, 550, 551, 555 и 558 ГК РФ.
В 2026 году: как применить действующие правила к покупке квартиры
До подписания договора запросите свежую выписку из ЕГРН и сопоставьте сведения о собственнике с паспортом продавца. Выписка показывает зарегистрированные права и обременения, но не раскрывает все риски сделки. Полезно проверить документы, на основании которых продавец получил квартиру, и сведения о зарегистрированных в ней лицах. Если квартиру приобрели в браке, выясните, потребуется ли нотариальное согласие супруга. Когда собственником выступает ребёнок, до сделки нужно проверить наличие разрешения органа опеки в предусмотренных законом случаях. При ипотеке договор должен назвать порядок расчёта с банком и снятия обременения. В предварительном договоре укажите квартиру, срок основной сделки, цену или порядок её определения, а также последствия отказа каждой стороны. Платёж оформите отдельным пунктом: назовите его авансом или задатком, укажите дату передачи и назначение. При переводе через банк повторите в назначении платежа реквизиты договора; расписка продавца дополнительно свяжет деньги с конкретной квартирой.
Если основной договор требует нотариальной формы, предварительный договор также заключают в этой форме. Продажу доли в квартире по общему правилу нотариально удостоверяют, а исключения перечислены в статье 42 Закона № 218-ФЗ.
Если другая сторона уклоняется от сделки
До окончания срока из предварительного договора направьте другой стороне предложение заключить основной договор. При уклонении можно требовать понуждения к заключению договора по правилам статьи 445 ГК РФ. Такое требование предъявляют в суд в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий. Для дела пригодятся предварительный договор, подтверждение платежа, переписка и доказательства направления предложения о сделке. Если спор касается возврата аванса, покупатель может требовать сумму и проценты за пользование чужими деньгами при просрочке возврата. Последствия для задатка определяет статья 381 ГК РФ и вина сторон в срыве сделки. Одна лишь расписка без условий о квартире и будущей продаже может не дать оснований требовать понуждения к сделке.
Документ с названием «авансовый договор» не создаёт право на квартиру и не делает платёж задатком без ясных условий.