В спорах об «аварийной квартире» жильцы часто исходят из понятной бытовой логики: если треснула стена, просел пол или протекает крыша, жить опасно и муниципалитет должен дать другое жильё. Управляющая компания в ответ называет повреждение локальным, заделывает трещину или ставит заплату на кровле. Администрация ссылается на то, что дом не признан аварийным и в программу переселения не включён. После этого собственник идёт в суд с требованием немедленно предоставить квартиру. В большинстве таких дел спор начинается не с отказа в переселении, а с того, что опасное состояние помещения или дома никто официально не оценил.
Как складывается конфликт
Представим типичный случай. Собственник квартиры на последнем этаже несколько лет обращается в управляющую компанию из-за протечек, а после очередного дождя замечает трещину у несущей стены и уклон пола. Работники компании составляют акт, ремонтируют участок крыши и сообщают, что признаков аварийности дома не выявили. Собственник заказывает строительно-техническое заключение: специалист описывает увлажнение конструкций, повреждения и рекомендует обследовать дом. Затем житель пишет в администрацию, просит предоставить другое жильё и прикладывает фотографии, акт управляющей компании и заключение специалиста. Администрация отвечает, что решения о признании дома аварийным нет. Собственник считает этот ответ формальной отпиской и подаёт административный иск, требуя обязать муниципалитет выдать новую квартиру.
Экспертное заключение ещё не даёт права на переселение.
Что в этом деле должно установить государство
Порядок, установленный постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, различает две процедуры. Одна касается признания конкретного жилого помещения непригодным для проживания, другая — признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Вопрос предварительно рассматривает межведомственная комиссия при органе местного самоуправления. Окончательное решение администрация принимает на основании её заключения. Комиссия изучает документы, представленные заявителем, при необходимости запрашивает дополнительные материалы и оценивает конструкции, инженерные системы и безопасность проживания. Фото, акты осмотров и частное заключение специалиста имеют доказательственное значение, но не заменяют вывод комиссии. Поэтому ответ администрации о том, что дом ещё не признан аварийным, может соответствовать действительности, если комиссия этот вопрос пока не рассматривала.
Трещина не обязательно говорит о состоянии всего дома. Причиной может быть дефект общего имущества — кровли, фасада, фундамента, перекрытия или несущей стены; за его содержание отвечает управляющая организация. От неё можно требовать обследования, ремонта, а при ущербе — его возмещения. Повреждение может относиться и к элементам внутри квартиры, за которые отвечает собственник. Непригодность отдельной квартиры не равна аварийности дома: изъятие жилья при сносе или реконструкции регулирует статья 32 Жилищного кодекса РФ.
Почему первоначальный иск часто не достигает цели
В суде собственник обычно ссылается на риск для жизни, переписку с управляющей компанией, акты, фотографии и заключение специалиста. Управляющая компания, со своей стороны, может указывать, что протечка устранена, а выявленный дефект не доказывает аварийность здания. Администрация нередко возражает, что решения межведомственной комиссии нет и что гражданин просил сразу предоставить квартиру, не ставя вопрос о признании помещения непригодным для проживания или дома аварийным. Суд выяснит содержание обращения, перечень приложенных документов и то, дал ли орган власти ответ по существу. Формула «дом не включён в программу» не заменяет рассмотрение заявления, если житель просил провести процедуру по постановлению № 47 и сообщил о возможной опасности. По этому Положению комиссия принимает решение или заключение не позднее 30 дней со дня регистрации заявления.
Суд не подменяет межведомственную комиссию.
Если администрация не рассмотрела заявление по существу, не организовала работу комиссии или ответила без оценки доказательств, можно оспорить отказ либо бездействие по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ. Обычно обратиться нужно в течение трёх месяцев со дня, когда житель узнал о нарушении; уважительная причина может позволить восстановить срок. Суд вправе обязать администрацию рассмотреть вопрос надлежащим образом, но техническую оценку всё равно проводит комиссия. Без первоначального заявления о признании помещения или дома непригодным требование о переселении обычно преждевременно.
Что изменится, если дом признают аварийным
Официальное признание дома аварийным меняет предмет спора, но само по себе не даёт собственнику права выбрать и получить любую новую квартиру. При изъятии жилья для муниципальных нужд собственнику направляют соглашение. Другое жилое помещение возможно только по соглашению сторон; его стоимость засчитывается в выкупную цену. В эту цену закон включает рыночную стоимость жилого помещения, стоимость доли в общем имуществе и убытки, причинённые изъятием. Поэтому перед подписанием соглашения важно отдельно оценить каждый из этих элементов, а не сводить вопрос к площади предлагаемого жилья. Иной порядок действует для нанимателя по договору социального найма. При выселении из непригодного для проживания помещения ему предоставляют благоустроенное жильё по договору социального найма в соответствии со статьёй 86 Жилищного кодекса РФ. Такое помещение должно быть равнозначным по общей площади и находиться в границах того же населённого пункта. Таким образом, последствия признания аварийности зависят не только от состояния дома, но и от правового основания, на котором человек занимает квартиру.
В нашем примере суд прежде всего может обязать администрацию надлежащим образом рассмотреть заявление. Параллельно собственник вправе требовать от управляющей компании устранить причины протечек и другие дефекты общего имущества. При угрозе обрушения нельзя ждать переписки: нужно вызвать аварийно-диспетчерскую службу, сообщить администрации, а при риске для людей — обратиться по номеру 112. Направляйте обращения с подтверждением принятия: это позволит подтвердить дату опасности и реакцию ответственных организаций. До подписания соглашения об изъятии проверьте оценку жилья и состав убытков.
Сначала нужен официальный вывод о состоянии объекта, затем спор о последствиях этого вывода.