Выражением «аварийный жилищный фонд» обычно называют дома, проживание в которых признано небезопасным, а также отдельные непригодные жилые помещения. Для конкретного дома такой статус возникает только после официального решения уполномоченного органа. Возраст здания, трещины на фасаде или высокий процент износа в техническом паспорте сами по себе этого не доказывают. Органу власти нужно установить угрозу жизни и здоровью людей либо несоответствие помещения обязательным требованиям, которое нельзя устранить обычным ремонтом. Причины бывают разными: разрушение конструкций, последствия пожара или подтопления, опасные природные процессы, вредное воздействие среды. От причины зависит вывод комиссии: дом может нуждаться в ремонте, быть признан аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. Поэтому разбираться стоит с фактическим состоянием здания и его правовой оценкой, а не с одним лишь сроком постройки.
Что понимают под аварийным жилищным фондом
Жилищный кодекс не закрепляет единое бытовое определение аварийного жилищного фонда. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 используется формулировка о многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу или реконструкции. В обычной речи этим выражением также называют жилые помещения, признанные непригодными для постоянного проживания. Статус отдельной квартиры и статус всего дома различаются: помещение может оказаться непригодным, хотя оснований признать аварийным весь дом нет. Управляющая организация, совет дома или собрание собственников не присваивают такой статус. Они вправе сообщить о дефектах, собрать документы и обратиться в администрацию. Решение принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления на основании заключения межведомственной комиссии.
Статус аварийности появляется после официального решения.
Почему дом могут признать аварийным
Главная причина для признания дома аварийным - опасность проживания. Комиссия оценивает состояние фундамента, стен, перекрытий, крыши, балконов, лестниц и инженерных систем. Основанием могут стать деформации, потеря прочности несущих конструкций, риск обрушения или повреждения после пожара, взрыва, затопления и другой чрезвычайной ситуации. Имеет значение и то, можно ли устранить опасность ремонтом или техническими мерами. Иногда источник проблемы находится вне дома: на территории возможны оползни, подтопления, просадки грунта, опасное физическое, химическое или биологическое воздействие. Для отдельного помещения оценивают также санитарные и технические условия проживания. Комиссия изучает документы о состоянии здания, результаты обследований, заключения специализированных организаций, акты осмотров и другие материалы. Общего впечатления от старого или неухоженного дома для такого вывода недостаточно.
Слово «ветхий» часто встречается в быту и в документах технического учёта, но оно не создаёт права на расселение. Обычно ветхостью описывают значительный физический износ здания. Дом с большим износом иногда сохраняет несущую способность и допускает восстановление при капитальном ремонте. Аварийность связана с недопустимым риском для людей или с условиями, которые нельзя привести к нормативным требованиям. По этой причине протекающая крыша, осыпающийся фасад или неисправные коммуникации могут требовать срочного ремонта, но не всегда ведут к признанию дома аварийным. Комиссия должна установить характер повреждений и возможность безопасной эксплуатации после ремонта.
На каком правовом основании возникает статус
Правовая основа находится прежде всего в Жилищном кодексе РФ и Постановлении Правительства РФ № 47. Статья 15 ЖК РФ связывает жилое помещение с пригодностью для постоянного проживания и соблюдением санитарных, технических и других обязательных требований. Постановление № 47 подробно описывает признаки, которые проверяют при оценке помещения и многоквартирного дома. Межведомственная комиссия рассматривает заявление жильцов, обращения органов власти, техническую документацию, результаты обследований и заключения специалистов. По итогам она делает вывод о соответствии помещения требованиям, необходимости ремонта, непригодности для проживания либо аварийности дома. Затем уполномоченный орган оформляет решение. В документе указывают вывод по дому или помещению и меры, которые должен принять орган власти.
По общему правилу комиссия рассматривает поступившее заявление и документы в течение 30 дней со дня регистрации. Для помещений, повреждённых в результате чрезвычайной ситуации, Постановление № 47 устанавливает сокращённый срок - 10 дней. Эти сроки относятся к рассмотрению вопроса комиссией, а не ко всему сроку расселения дома. При непосредственной угрозе обрушения ждать планового заседания опасно. Нужно вызвать экстренные службы, сообщить об угрозе в управляющую организацию и администрацию, получить акт о происшествии. Такие документы помогают подтвердить причину повреждений и срочность ситуации.
Решение о непригодности квартиры и решение об аварийности дома влекут разные последствия.
Почему признание дома аварийным не означает немедленное переселение
После признания многоквартирного дома аварийным решается вопрос о его сносе или реконструкции и о сроках этих работ. Для нанимателя квартиры по договору социального найма действуют гарантии из статей 86 и 89 ЖК РФ: при выселении в связи со сносом или реконструкцией ему предоставляют другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Оно должно находиться в границах того же населённого пункта и отвечать требованиям, установленным законом. Положение собственника устроено иначе. Признание дома аварийным само по себе не означает, что собственнику обязаны сразу выдать другую квартиру. Если жилое помещение изымают для государственных или муниципальных нужд, собственник получает возмещение по правилам статьи 32 ЖК РФ. В него входит рыночная стоимость имущества и подтверждённые убытки, а стоимость учитывает долю собственника в общем имуществе дома и его права на земельный участок. Другое жилое помещение могут предоставить по соглашению сторон с зачётом его стоимости в возмещение.
Срок расселения зависит от опасности дома, содержания принятого решения, адресной программы субъекта РФ и наличия жилья для переселения. Включение в программу помогает организовать финансирование и строительство, но не заменяет официальное признание аварийности. Одновременно решение об аварийности не даёт управляющей организации права самостоятельно выселять жителей. При непосредственной угрозе жизни орган власти должен прежде всего обеспечить безопасность людей, в том числе решить вопрос о временном размещении. Имущественные вопросы собственников и предоставление жилья нанимателям затем оформляют по правилам жилищного законодательства. Конкретные гарантии зависят от статуса жильца, даты приобретения квартиры и содержания решения об изъятии или переселении.
Что могут сделать жители
Жильцам стоит собирать материалы, которые показывают опасность проживания или невозможность устранить недостатки ремонтом. Фотографии трещин и протечек полезны, но убедительнее работают акты аварийной службы, документы управляющей организации о техническом состоянии дома, предписания жилищной инспекции и заключения специалистов. При угрозе нужно обращаться в аварийно-диспетчерскую службу сразу, а не ждать общего собрания. Заявление о признании помещения непригодным или дома аварийным обычно подают в администрацию муниципального образования. В заявлении описывают конкретные дефекты, время их появления, последствия для жильцов и прикладывают имеющиеся документы. Коллективное обращение может показать масштаб проблемы, однако обратиться вправе и один собственник или наниматель. После рассмотрения полезно запросить копию решения и выяснить, на каких материалах основан вывод комиссии.
Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества и обязана устранять неисправности, которые можно ликвидировать ремонтом. Она не может объявить дом аварийным по собственной инициативе. Жилинспекция вправе проверить, как управляющая организация исполняет свои обязанности, но также не подменяет межведомственную комиссию при оценке аварийности. Администрация должна рассмотреть представленные материалы и принять решение в установленной форме. Если вывод сделали без нужного обследования, проигнорировали существенные документы или неверно оценили технические данные, законность решения можно оспорить. В таком споре обычно важнее всего качество обследования, содержание заключения и документы, подтверждающие фактическое состояние дома.
Старость дома не равна аварийности.
Когда нужна помощь юриста
Юрист по жилищным вопросам помогает отделить спор о содержании дома от вопроса о его аварийности. Помощь особенно нужна при разногласиях с администрацией по выводам комиссии, при изъятии квартиры у собственника или при отказе нанимателю в другом жилье. Специалист проверит правовой статус квартиры, договор социального найма или документы о собственности, технические заключения и решение уполномоченного органа. Для оценки ситуации имеют значение характер повреждений, возможность ремонта и основание, по которому человек занимает жилое помещение. Ошибка в этих деталях может изменить состав гарантий и способ защиты права.