Как оформить договор найма квартиры, на какой срок, когда вернут депозит, может ли хозяин выселить досрочно, кто платит за ремонт и налоги. Ответы юристов.
Аренда квартиры между гражданами по закону называется наймом жилого помещения. Правила установлены главой 35 Гражданского кодекса (ст. 671–688), а для залога и предоплаты действуют общие нормы об обязательствах. Чаще всего споры возникают из-за невозврата депозита, выселения раньше срока и повреждений, которые хозяин находит при выезде.
Договор заключают письменно (ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость законна, но спорить потом будет почти нечем. В договоре укажите адрес, срок, размер платы и порядок её внесения, кто платит коммунальные услуги, сумму обеспечительного платежа и опись имущества.
Перед оплатой проверьте, что сдаёт собственник. Попросите паспорт и выписку из ЕГРН. Если квартира в общей собственности, нужно согласие всех собственников. Если сдаёт посредник, у него должна быть доверенность. Подробнее в статье чек-лист перед оплатой аванса за аренду.
Договор найма заключают максимум на пять лет. Если срок не указан, он считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Договор на срок до года называется краткосрочным. На нём не действуют некоторые гарантии нанимателя, в том числе преимущественное право продлить договор.
Договор на год и больше требует регистрации обременения в Росреестре. Поэтому на практике часто подписывают договор на 11 месяцев. Это законно.
По долгосрочному договору у нанимателя есть преимущественное право на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до окончания договора хозяин должен предложить продлить его на тех же или других условиях либо предупредить об отказе.
Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) защищает хозяина от долгов и порчи имущества. При выезде его возвращают или засчитывают в погашение реального ущерба. Удерживать депозит «за досрочный выезд» можно, только если это прямо записано в договоре.
Вернуть деньги помогают документы. Нужны акт приёма-передачи с фотографиями при заезде и такой же акт при выезде. Если аванс брало агентство, а сделка сорвалась, порядок возврата разобран в статье как вернуть аванс агентству при отмене аренды.
Наниматель вправе расторгнуть договор в любой момент, предупредив письменно за три месяца (ст. 687 ГК РФ). У хозяина таких прав нет. Расторгнуть договор досрочно он может только через суд по основаниям из закона.
Основания такие: долгая неоплата, порча жилья, систематическое нарушение прав соседей. Смена замков, отключение света и вынос вещей без решения суда незаконны. В таком случае фиксируйте всё и обращайтесь в полицию.
Текущий ремонт по общему правилу лежит на нанимателе, капитальный на хозяине (ст. 681 ГК РФ). Договор может распределить это иначе. Коммунальные платежи наниматель вносит сам, если договор не предусматривает иное (ст. 682 ГК РФ).
Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Собственник платит НДФЛ или налог на профессиональный доход, если зарегистрирован как самозанятый. Наниматель за это не отвечает. Но официальный договор с распиской или переводами на карту защищает и его.
Материал редакции Правик. Обновлено 14.10.2026. Ответы на конкретные ситуации дают практикующие юристы — их профили ниже.
Екатеринбург · стаж 7 лет
Заливы квартир — моё направление: фиксация ущерба, поиск виновника, взыскание стоимости ремонта с соседей или управляющей компании. Начинаю с акта о заливе, …
Санкт-Петербург · стаж 14 лет
Военное право, Жилищное право и недвижимость
Юрист, не адвокат: уголовные дела не веду, работаю с гражданскими и административными спорами военнослужащих. Основное — жилищное обеспечение: накопительно-ипотечная система, субсидия, служебное …
Пермь · стаж 11 лет
С 2015 года веду жилищные дела в Перми, и последние годы — почти только расселение аварийных домов и изъятие квартир для государственных …
Краснодар · стаж 5 лет
Сделки купли-продажи не сопровождает и в новостройки не идёт: занимается наймом жилья, причём обеими сторонами сразу — нанимателями и собственниками. Составляет договор …
Омск · стаж 12 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
За споры с бригадами, работавшими без договора, не берётся: доказывать там нечем, и он говорит это на первом звонке. Ведёт дела по …
Санкт-Петербург · стаж 11 лет
Банкротство и долги, Жилищное право и недвижимость
Одиннадцать лет веду банкротные и жилищные дела, а на стыке этих двух тем работаю чаще всего: почти в каждой процедуре реализации спор …
Москва · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
В реестре адвокатов не состою: соседские земельные споры идут в гражданском процессе, где хватает доверенности. Веду дела между владельцами смежных участков — …
Москва · стаж 26 лет
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Ведёт дела о выселении и снятии с регистрационного учёта. Основная часть практики — иски о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования: …
Екатеринбург · стаж 15 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Пятнадцать лет в практике, начинала в жилищном отделе районной администрации, оттуда и вторая специализация. Ведёт раздел наследственного имущества: соглашения у нотариуса, иски …
Санкт-Петербург · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Петербург, районные суды и мировые участки: споры с управляющими компаниями и ТСЖ обычно начинаются с небольших сумм, а идут долго. Веду перерасчёт …
Ростов-на-Дону · стаж 24 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Ко мне приходят, когда жильё есть, а документов на него нет. Продавец умер до регистрации перехода права, и Росреестр отказал. Застройщик ликвидирован, …
Санкт-Петербург · стаж 23 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Обращаются к нему, как правило, с уже полученным иском администрации о сносе: дом, пристройка или хозяйственное строение возведены без разрешения либо с …
Москва · стаж 22 года
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Двадцать два года практики, из них первые несколько лет — жилищные дела, откуда и пришло понимание, как в судах делят квартиры. Сейчас …
Москва · стаж 19 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Приходят к нему обычно так: квартира понравилась, аванс вот-вот вносить, а в выписке ЕГРН что-то смущает. С этого и начинается проверка. Смотрит …
Москва · стаж 12 лет
Принимаю в Москве, дела веду в районных судах города: приватизационные споры почти всегда идут по месту нахождения квартиры. Занимаюсь приватизацией жилья — …
Омск · стаж 21 год
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Начинает с расчёта, а не с претензии: пока не посчитана неустойка за просрочку по ставке на день исполнения обязательства, разговор с застройщиком …
Санкт-Петербург · стаж 15 лет
Банкротство и долги, Жилищное право и недвижимость
Споров о качестве отделки в новостройках не берёт, её тема ближе к деньгам: ипотека, банк, залог, договор долевого участия. Проверяет проектную декларацию …
28.10.2026 · 1 отв.
Сдавал квартиру по письменному договору на 11 месяцев. Договор подписал один взрослый, еще один взрослый и ребенок были указаны как проживающие. При заселении подписали акт и сделали фото …
28.10.2026 · 1 отв.
Мама живёт в другом городе и попросила меня сдать её квартиру. В августе мы подписали у нотариуса доверенность, где написано, что я могу представлять её интересы по вопросам …
28.10.2026 · 1 отв.
Я снимаю квартиру по письменному договору до конца осени, последний платёж перевёл в августе, долга нет. В начале сентября арендодатель написал, что решил прекратить аренду, и дал мне …
28.10.2026 · 1 отв.
Снимаю однокомнатную квартиру по письменному договору на 11 месяцев, живу один, плачу без просрочек. Арендодатель оставил себе комплект ключей. В августе он без предупреждения зашел проверить счетчик. В …