Что считают авансом за квартиру
Аванс за квартиру - это часть будущей цены, которую покупатель передаёт продавцу до договора купли-продажи. Обычно его платят, пока проверяют объект или ждут решения банка по ипотеке.
Гражданский кодекс не даёт отдельного определения аванса для покупки жилья. На практике это предварительная оплата, которую засчитывают в цену после сделки. Если договор купли-продажи не заключили, судьбу суммы определяют условия соглашения и причина срыва сделки. Само название платежа важно, но суд также изучит текст документа, переписку и назначение перевода. Если из соглашения нельзя понять, что деньги передали как задаток, сумму считают авансом. Это прямо следует из пункта 3 статьи 380 ГК РФ.
Название «аванс» не создаёт штрафных последствий, которые закон связывает с задатком.
Аванс, задаток или обеспечительный платёж
Передать деньги до сделки можно на разных условиях. Выбор влияет на то, кто и в каком размере вернёт сумму, если квартиру так и не купят.
| Критерий | Аванс | Задаток | Обеспечительный платёж |
|---|---|---|---|
| Назначение суммы | Предварительная часть цены квартиры | Подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение | Обеспечивает исполнение указанного в договоре денежного обязательства |
| Если за срыв отвечает покупатель | Автоматической потери суммы нет; последствия зависят от договора и доказанных требований продавца | Сумма остаётся у продавца | Последствия определяет договор |
| Если за срыв отвечает продавец | Двойной возврат не применяется автоматически | Продавец возвращает задаток в двойном размере | Возвращают сумму или её остаток по условиям договора |
| Что нужно зафиксировать | Объект, сумму, срок сделки, причины и порядок возврата | Письменное соглашение и прямое указание, что это задаток | Какое обязательство обеспечивает платёж, основания удержания и срок возврата |
| Где используют чаще | Покупка до окончания проверки или решения по ипотеке | Сделка с согласованными условиями и готовностью сторон подписать договор | Найм жилья; в купле-продаже встречается редко |
Аванс удобен, когда покупатель ещё изучает выписку из ЕГРН, продавец снимает обременение или банк рассматривает заявку. Он позволяет закрепить договорённость без законной санкции в виде потери суммы или двойного возврата. Но условия возврата всё равно нужно записать подробно. Задаток подходит, если цена, объект и срок сделки уже согласованы, а обе стороны готовы принять финансовый риск. При срыве сделки сторона, которая отвечает за неисполнение обязательства, несёт последствия из статьи 381 ГК РФ. Обеспечительный платёж чаще нужен при найме, когда им покрывают долг по оплате или подтверждённый ущерб имуществу. Его правила закреплены в статье 381.1 ГК РФ.
Отказ банка в ипотеке сам по себе не гарантирует возврат любой предварительно переданной суммы. Это условие лучше прямо включить в соглашение.
Если стороны хотят обязаться заключить основной договор позже, они могут подписать предварительный договор купли-продажи. Для квартиры его составляют одним письменным документом с подписями сторон. В нём стоит точно описать объект, указать цену и срок заключения основного договора. Отдельно запишите, что произойдёт при отказе банка, выявлении ареста, запрета на регистрационные действия или прав третьих лиц. Для квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, заранее выясняют, требуется ли разрешение органа опеки. Если обязательство прекращают по соглашению сторон или его невозможно исполнить, задаток возвращают по правилам статьи 381 ГК РФ. Формула «аванс невозвратный» сама по себе не превращает платёж в задаток и не даёт продавцу безусловное право оставить деньги.
Как оформить аванс
Устная договорённость оставляет слишком много места для спора. Нужны соглашение и подтверждение того, что продавец получил деньги.
В документе укажите данные покупателя и продавца, адрес квартиры, кадастровый номер и цену продажи. Отдельной строкой запишите сумму аванса, дату основной сделки и способ расчёта с продавцом. Опишите обстоятельства, при которых аванс возвращают полностью, удерживают частично или засчитывают в цену. Если деньги зависят от ипотечного решения, назовите банк, срок ответа и последствия отказа. Укажите, кто передаёт документы, какие именно документы нужны и к какой дате. При нескольких собственниках соглашение безопаснее подписать со всеми либо с представителем, чьи полномочия подтверждены. До оплаты проверьте сведения ЕГРН, обременения, семейное положение продавца и вопрос нотариального согласия супруга, если квартира куплена в браке.
При наличном расчёте продавец выдаёт расписку с датой, суммой, назначением платежа и подписью. При переводе в назначении платежа пишут, например: «аванс по соглашению от [дата] за квартиру по адресу [адрес]»; переводить деньги риелтору или родственнику продавца стоит лишь при подтверждённых полномочиях принять платёж.
Как вернуть аванс при срыве покупки
Начните с письменного требования о возврате. Приложите соглашение, расписку или банковскую выписку и укажите реквизиты для перевода.
Если срок возврата в соглашении не указан, кредитор обычно вправе потребовать исполнение, а должник должен вернуть деньги в течение семи дней после предъявления требования. Это правило установлено статьёй 314 ГК РФ, но договор или закон могут предусматривать другой срок. Требование лучше направить заказным письмом с описью вложения, курьером под подпись или согласованным сторонами электронным способом. Сохраните переписку, объявление о продаже, документы банка и доказательства передачи денег. Если продавец не возвращает аванс, можно обратиться в суд и заявить требование о взыскании суммы. При просрочке также могут начисляться проценты по статье 395 ГК РФ. Общий срок исковой давности обычно составляет три года, а начало его течения зависит от даты, когда деньги должны были вернуть.
Не подписывайте документ о возврате, пока деньги не поступили. При безналичном расчёте сохраните выписку банка.