«Аварийный жилой фонд» — распространённое выражение, но в Жилищном кодексе оно не является самостоятельным статусом.
Термины, которые определяют ситуацию
-
Аварийный многоквартирный дом - дом, который уполномоченный орган признал аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Основанием служат критерии безопасности и технического состояния, установленные законом.
-
Аварийный жилой фонд - практическое название домов, по которым уже принято такое решение. Этим же выражением называют перечни адресов, предназначенных для переселения в региональных или муниципальных документах. Сам термин не заменяет постановление администрации.
-
Ветхое жильё - дом с существенным физическим износом. Единый федеральный статус «ветхого жилья» сам по себе не даёт права требовать расселения.
-
Непригодное для проживания помещение - квартира, комната или жилой дом, не отвечающий обязательным требованиям. Отдельную квартиру могут признать непригодной, хотя весь многоквартирный дом аварийным не признан.
Правовые последствия для конкретного дома или помещения возникают только после решения компетентного органа. Порядок оценки установлен Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В Положении перечислены основания, по которым помещение признают непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным.
Как термины работают на практике
Трещина в стене не равна аварийному статусу
Трещины, перекосы и просадку пола фиксируют для заявления в администрацию о рассмотрении вопроса межведомственной комиссией.
Техническое заключение помогает описать состояние несущих конструкций, характер повреждений и причины их появления. Оно служит материалом для оценки безопасности дома по правилам Положения, утверждённого Постановлением № 47. Косметический ремонт такой оценки не заменяет.
Дом признали аварийным, а даты переезда нет
Решение об аварийности подтверждает, что дом нельзя считать обычным жилым объектом. Оно не устанавливает дату, когда всем жителям выдадут новые квартиры или выплатят возмещение. Жителям следует запросить копию решения, узнать, указан ли снос или реконструкция, и проверить адрес в действующей программе переселения либо муниципальном плане. В разных регионах порядок финансирования и очередность адресов различаются. Ответ администрации нужен, чтобы понять причину задержки и выбрать способ защиты.
Собственнику предлагают квартиру с доплатой
Администрация может предложить собственнику другое жильё в счёт возмещения по соглашению.
До его подписания необходимо проверить оценку изымаемой квартиры, условия расчёта и то, какие обязательства берёт на себя каждая сторона. Если договориться о новом жилье не удалось, применяются правила об изъятии помещения и возмещении: аварийный статус дома не обязывает собственника принимать любой вариант администрации.
В аварийном доме живёт наниматель
Наниматель по договору социального найма не получает выкупную цену за квартиру, которой не владеет. Ему следует проверить договор, состав семьи, зарегистрированных жильцов и параметры предоставляемого помещения.
Как принимают решение об аварийности
Заявление в администрацию может подать собственник, наниматель или иной гражданин, который сообщает о нарушении требований к жилью. Для многоквартирного дома на территории муниципалитета работу обычно организует межведомственная комиссия. Она изучает документы и сведения о доме, а при необходимости проводит осмотр и запрашивает дополнительные материалы. Заключение специализированной организации о состоянии конструкций часто становится существенным доказательством, но само по себе не подменяет решение комиссии. Затем уполномоченный орган принимает решение: признать дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, признать помещение непригодным либо отказать.
Фотографии, переписка с управляющей организацией и обращения в аварийно-диспетчерскую службу полезны как доказательства. Однако запись в чате жильцов или устное обещание чиновника юридический статус дома не меняют.
Что происходит после признания дома аварийным
Для собственников и нанимателей действуют разные правила. Их устанавливают статьи 32, 85, 86 и 89 Жилищного кодекса РФ.
Собственнику при изъятии жилого помещения выплачивают возмещение либо по соглашению предоставляют другое жильё с зачётом его стоимости. В возмещение входит рыночная стоимость изымаемого помещения и доли в общем имуществе дома, а также убытки, связанные с изъятием, если они подтверждены. Администрация и собственник фиксируют условия в соглашении. При споре о размере возмещения или самом изъятии дело может дойти до суда. Предложенная квартира не становится обязательной заменой без согласования такого варианта в предусмотренном законом порядке.
Нанимателю предоставляют другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в том же населённом пункте. По общему правилу оно должно быть равнозначным прежнему по общей площади. Если наниматель и члены его семьи состоят на жилищном учёте как нуждающиеся, применяются специальные правила о предоставлении жилья.
Что сохранить и куда обращаться при споре
К заявлению и дальнейшей переписке полезно приложить акты управляющей организации, фотографии дефектов, техническое заключение, ответы администрации и документы на квартиру. Собственнику пригодится выписка из ЕГРН, нанимателю - договор социального найма.
Аварийность дома не отменяет обязанность платить за фактически полученные коммунальные ресурсы. Претензии к качеству услуг или расчёту платы рассматривают отдельно.
Отказ в рассмотрении заявления, решение комиссии или бездействие администрации можно обжаловать. Требования к органу власти обычно заявляют по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ; общий срок обращения составляет три месяца со дня, когда человек узнал о нарушении своих прав. Спор о возмещении, соглашении об изъятии или правах на квартиру может рассматриваться в порядке гражданского судопроизводства.
При угрозе обрушения нужно обращаться в экстренные службы и одновременно фиксировать обращения письменно.