Самовольная постройка, или самострой, это дом, пристройка, гараж или другое строение, возведённое без нужных документов или с нарушениями. Пока постройка не узаконена, она юридически не принадлежит тому, кто её построил: её нельзя продать, подарить, заложить или зарегистрировать. Основные правила установлены в ст. 222 Гражданского кодекса, Градостроительном кодексе и законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Статья пригодится владельцам дач и частных домов, покупателям «вторички» с неоформленными пристройками и наследникам.
Что считается самовольной постройкой
По ст. 222 ГК РФ постройка самовольная, если есть хотя бы один из признаков:
- она стоит на участке, который не был предоставлен под неё в установленном порядке, например на муниципальной земле без договора;
- вид разрешённого использования участка не допускает такого строительства, например жилой дом на земле сельхозназначения;
- она построена без необходимых разрешений или уведомлений;
- при строительстве нарушены градостроительные и строительные нормы: отступы от границ, высота, этажность, противопожарные требования.
Достаточно одного признака. Дом может быть добротным и безопасным, но, если он стоит на чужой земле, он остаётся самостроем.
Есть важное исключение. Постройку не считают самовольной, если её возвели с нарушением ограничений использования земли, о которых владелец не знал и не мог знать (п. 1 ст. 222 ГК). Типичный пример: охранная зона газопровода, сведения о которой не были внесены в ЕГРН.
Сначала проверьте землю. Категорию и вид разрешённого использования участка видно в выписке из ЕГРН, о них подробнее в разделе категории и назначение земель. Если участок не оформлен, порядок описан в разделе оформление земли в собственность.
Тот, кто возвёл самострой, не приобретает на него право собственности и обязан снести его за свой счёт, если постройку не удастся сохранить (п. 2 ст. 222 ГК). Подробные разъяснения дал Пленум Верховного суда в постановлении от 12.12.2023 № 44.
Узаконивание через администрацию и суд
Путь зависит от того, что построено и на какой земле. С чего начать, если ничего не оформлено, разобрано в вопросе как узаконить самострой на даче.
Административный порядок
Для жилых и садовых домов на участках под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и под садоводство разрешение на строительство не нужно. Вместо него действует уведомительный порядок (ст. 51.1 Градостроительного кодекса): до начала стройки подают уведомление о планируемом строительстве, после окончания уведомление о завершении (ч. 16 ст. 55 ГрК). Подать их можно через Госуслуги или МФЦ.
Если дом уже построен без уведомлений, для таких участков действует упрощённый порядок регистрации, так называемая дачная амнистия (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Кадастровый инженер готовит технический план, и дом ставят на учёт и регистрируют без уведомлений. Срок этого порядка ограничен и не раз продлевался. На момент публикации проверьте актуальную редакцию закона. Подробнее в вопросе действует ли упрощённый порядок легализации самостроя.
Для остальных объектов, например магазина, склада или многоквартирного дома, нужны разрешение на строительство (ст. 51 ГрК) и разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК). Задним числом их не выдают. Если объект построен без разрешения, остаётся суд.
Судебный порядок
Признать право собственности на самовольную постройку может только суд (п. 3 ст. 222 ГК). Для этого одновременно нужно:
- У истца есть права на участок: собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование, а в отдельных случаях аренда, допускающая строительство.
- На день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки и документацией по планировке территории.
- Сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью.
Иск подают к администрации муниципального образования. Ключевое доказательство: заключение строительно-технической экспертизы о том, что постройка безопасна и соответствует нормам. На практике суды проверяют, пытался ли истец сначала оформить постройку без суда. Поэтому разумно заранее получить письменный ответ или отказ администрации. Как действовать после отказа, разобрано в вопросе как узаконить самострой через суд после отказа администрации.
Как подготовиться к суду
Начинать стоит с документов на землю: выписки из ЕГРН или старого свидетельства о праве. Затем кадастровый инженер готовит технический план постройки, а лучше и схему её расположения с отступами от границ. После этого заказывают досудебное строительно-техническое заключение. В суде сторона может просить назначить судебную экспертизу, и её выводы обычно становятся решающими.
Госпошлина по такому иску считается от стоимости постройки, поэтому заранее уточните оценку. Ответчиком выступает администрация, а соседей и собственников сетей привлекают третьими лицами, если постройка может затрагивать их интересы. Решение суда о признании права служит основанием для регистрации в Росреестре.
Если самострой стоит на муниципальной земле без всяких прав, суд право собственности не признает. Сначала придётся оформить участок: выкупить, взять в аренду или получить его иным способом по Земельному кодексу. Об этом в вопросах как узаконить дом на неприватизированной муниципальной земле и как оформить самострой на арендованной земле.
Пристройка к дому
Пристройка меняет площадь и объём здания. Закон считает это реконструкцией (п. 14 ст. 1 ГрК), поэтому на неё распространяются те же правила, что и на новое строительство.
Для частного дома на участке под ИЖС или садоводство реконструкция идёт в уведомительном порядке (ст. 51.1 ГрК). После неё кадастровый инженер готовит технический план, и в ЕГРН вносят изменения площади дома. Если пристройку возвели без уведомления, но с соблюдением отступов и норм, её обычно узаконивают так же, как дом, а при отказе через суд. Разбор ситуации в вопросе реально ли узаконить пристройку через суд.
Сложнее, когда дом достался по наследству вместе с неоформленной пристройкой. В наследство войдёт только то, что зарегистрировано. Пристройку наследник узаконивает уже сам. Подробнее в вопросе как узаконить пристройку к дому, доставшемуся по наследству.
С многоквартирным домом правило жёсткое. Пристройка к квартире почти всегда забирает часть общего имущества: земельный участок или ограждающие стены. Для этого нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). Без него узаконить пристройку практически невозможно.
Гараж
С гаражом на собственном участке под ИЖС или садоводство всё проще всего. Разрешение на строительство вспомогательных строений не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК). Зарегистрировать гараж можно по техническому плану, составленному на основании декларации об объекте. Отдельная регистрация не обязательна, но без неё гараж не будет учтён как самостоятельный объект при продаже или наследстве. Подробнее в вопросах как узаконить самовольно построенный гараж на своём участке и нужно ли регистрировать гараж на участке под ИЖС.
Гаражи в старых кооперативах и на муниципальной земле оформляют по гаражной амнистии (закон № 79-ФЗ, ст. 3.7 закона № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса). Она распространяется на капитальные гаражи, построенные до вступления в силу Градостроительного кодекса в конце 2004 года. Участок под гаражом предоставляют бесплатно, документы подаёт сам гражданин. Программа действует ограниченный срок. Дату окончания на момент обращения проверьте в действующей редакции закона. Порядок разобран в вопросах как проходит оформление по гаражной амнистии и самострой или амнистия для гаража на муниципальной земле.
Металлические гаражи-«ракушки» к недвижимости не относятся. Узаконить их как объект нельзя. Можно лишь получить разрешение на размещение некапитального объекта.
Риски сноса
Риск сноса реальный, но не автоматический. Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с нормами принимает суд, а в случаях, прямо названных в п. 4 ст. 222 ГК, администрация. Если право на постройку уже зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, администрация решать сама не вправе, нужен суд.
Суды обычно предпочитают приведение в соответствие, если нарушение устранимо. Снос назначают, когда постройка угрожает жизни и здоровью, стоит на чужой земле или нарушения нельзя исправить. Порядок сноса и приведения в соответствие описан в ст. 55.32 ГрК. Подробнее в вопросе могут ли заставить снести пристройку, если её можно узаконить.
Кроме сноса, у самостроя есть и другие последствия:
- его нельзя продать, подарить или передать в залог банку;
- к нему сложно законно подключить коммуникации;
- соседи вправе требовать сноса, если постройка нарушает их права, например затеняет участок или стоит вплотную к границе (ст. 304 ГК);
- за строительство без разрешения возможен административный штраф (ст. 9.5 КоАП РФ), его размер зависит от статуса нарушителя.
Если постройка создаёт угрозу жизни и здоровью, исковая давность к требованию о сносе не применяется. Ждать, что «со временем всё забудется», не стоит. Легализацию лучше начинать до того, как придёт предписание или иск.