Что проверить в ДДУ, как взыскать неустойку за просрочку сдачи дома, принять квартиру с недостатками, перепланировка в ипотеке. Ответы юристов.
Ипотека и покупка квартиры в новостройке почти всегда идут вместе, но регулируются разными законами. Отношения с банком определяет закон № 102-ФЗ об ипотеке и закон № 353-ФЗ о потребительском кредите, а отношения с застройщиком закон № 214-ФЗ о долевом строительстве. Чаще всего к юристам приходят с задержкой сдачи дома, недостатками при приёмке и трудностями с выплатой кредита.
ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре, без неё договор не заключён. Сейчас деньги дольщиков в большинстве случаев хранятся на эскроу-счёте, и застройщик получает их только после ввода дома. Это снижает риск остаться без денег.
Перед подписанием проверьте срок передачи квартиры, площадь и допустимое отклонение от неё, перечень отделки. Изучите проектную декларацию на сайте единой информационной системы жилищного строительства. Спорные пункты лучше обсудить до регистрации.
За просрочку передачи квартиры застройщик платит неустойку (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Для граждан она считается в двойном размере от одной трёхсотой ставки Центробанка за каждый день. Однако в отдельные периоды правительство вводило мораторий на её начисление, поэтому периоды нужно проверять.
Сначала направьте застройщику претензию с расчётом. Если ответа нет, подавайте иск. Отказ от выплаты в претензионном порядке часто увеличивает итоговую сумму в суде. Изменить срок передачи без вашего согласия застройщик не вправе: дополнительное соглашение тоже регистрируют.
При осмотре вы вправе потребовать составить акт о несоответствии и не подписывать передаточный акт до устранения существенных недостатков (ст. 8 закона № 214-ФЗ). Мелкие дефекты фиксируйте в акте осмотра. Пригласить специалиста-приёмщика законом не запрещено.
Гарантийный срок на квартиру не меньше пяти лет, на инженерное оборудование не меньше трёх (ст. 7). Недостатки, найденные позже, тоже можно предъявить застройщику в пределах гарантии.
Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге. Продать, подарить или сдать её в аренду обычно нельзя без согласия банка. Условия зависят от закона № 102-ФЗ и вашего кредитного договора, поэтому сначала перечитайте его.
Перепланировка тоже меняет предмет залога. Банк вправе требовать согласования, а нарушение условий договора грозит требованием досрочно вернуть кредит. Подробнее в вопросе нужно ли согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры.
При резком падении дохода, болезни или потере работы можно попросить ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ). Условия и лимит суммы кредита для них установлены законом и периодически меняются. Другой путь: реструктуризация по договорённости с банком.
Не прекращайте общение с банком. Просрочки быстро растут из-за пеней, а переговоры проще вести до суда. На ипотечное жильё могут обратить взыскание, даже если оно единственное.
Материал редакции Правик. Обновлено 14.10.2026. Ответы на конкретные ситуации дают практикующие юристы — их профили ниже.
Москва · стаж 22 года
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Двадцать два года практики, из них первые несколько лет — жилищные дела, откуда и пришло понимание, как в судах делят квартиры. Сейчас …
Пермь · стаж 11 лет
С 2015 года веду жилищные дела в Перми, и последние годы — почти только расселение аварийных домов и изъятие квартир для государственных …
Москва · стаж 12 лет
Принимаю в Москве, дела веду в районных судах города: приватизационные споры почти всегда идут по месту нахождения квартиры. Занимаюсь приватизацией жилья — …
Екатеринбург · стаж 7 лет
Заливы квартир — моё направление: фиксация ущерба, поиск виновника, взыскание стоимости ремонта с соседей или управляющей компании. Начинаю с акта о заливе, …
Омск · стаж 12 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
За споры с бригадами, работавшими без договора, не берётся: доказывать там нечем, и он говорит это на первом звонке. Ведёт дела по …
Санкт-Петербург · стаж 11 лет
Банкротство и долги, Жилищное право и недвижимость
Одиннадцать лет веду банкротные и жилищные дела, а на стыке этих двух тем работаю чаще всего: почти в каждой процедуре реализации спор …
Москва · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
В реестре адвокатов не состою: соседские земельные споры идут в гражданском процессе, где хватает доверенности. Веду дела между владельцами смежных участков — …
Москва · стаж 26 лет
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Ведёт дела о выселении и снятии с регистрационного учёта. Основная часть практики — иски о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования: …
Екатеринбург · стаж 15 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Пятнадцать лет в практике, начинала в жилищном отделе районной администрации, оттуда и вторая специализация. Ведёт раздел наследственного имущества: соглашения у нотариуса, иски …
Санкт-Петербург · стаж 14 лет
Военное право, Жилищное право и недвижимость
Юрист, не адвокат: уголовные дела не веду, работаю с гражданскими и административными спорами военнослужащих. Основное — жилищное обеспечение: накопительно-ипотечная система, субсидия, служебное …
Ростов-на-Дону · стаж 24 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Ко мне приходят, когда жильё есть, а документов на него нет. Продавец умер до регистрации перехода права, и Росреестр отказал. Застройщик ликвидирован, …
Москва · стаж 19 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Приходят к нему обычно так: квартира понравилась, аванс вот-вот вносить, а в выписке ЕГРН что-то смущает. С этого и начинается проверка. Смотрит …
Санкт-Петербург · стаж 23 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Обращаются к нему, как правило, с уже полученным иском администрации о сносе: дом, пристройка или хозяйственное строение возведены без разрешения либо с …
Санкт-Петербург · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Петербург, районные суды и мировые участки: споры с управляющими компаниями и ТСЖ обычно начинаются с небольших сумм, а идут долго. Веду перерасчёт …
Краснодар · стаж 5 лет
Сделки купли-продажи не сопровождает и в новостройки не идёт: занимается наймом жилья, причём обеими сторонами сразу — нанимателями и собственниками. Составляет договор …
Омск · стаж 21 год
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Начинает с расчёта, а не с претензии: пока не посчитана неустойка за просрочку по ставке на день исполнения обязательства, разговор с застройщиком …
28.10.2026 · 1 отв.
Планирую купить в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Собственник один, право зарегистрировано после наследства, залога нет. В квартире зарегистрирован отец продавца, ему 67 лет; он живет в …
28.10.2026 · 1 отв.
Три года назад мы с мужем взяли ипотеку на квартиру, он был созаемщиком, а я - заемщиком. В августе муж умер, наследство у нотариуса я еще не оформляла, …
Казань · 28.07.2026 · 1 отв.
Квартира в ипотеке, платить ещё восемь лет. Хотим снести кладовку и перенести кухонную мойку на полтора метра вдоль стены. Позвонил в банк, там сказали прислать запрос, но менеджер …