Как проверить квартиру по ЕГРН, риски покупки по доверенности, после наследства и с маткапиталом, согласие супруга, перепланировка. Ответы юристов.
Продажу квартиры регулируют ст. 549–558 Гражданского кодекса, а переход права собственности регистрирует Росреестр по закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Чаще всего вопросы задают покупатели: как проверить продавца и квартиру, чем рискованны доверенность, наследство или маткапитал. Ниже разобраны главные проверки перед сделкой.
Начните с выписки из ЕГРН. Её можно заказать через Госуслуги или МФЦ без согласия собственника. В выписке видно, кто владелец, есть ли арест, ипотека или другие обременения. Как читать документ, разобрано в вопросе как самому проверить квартиру по выписке из ЕГРН.
Дальше проверяют основание права: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, приватизацию. Попросите выписку о зарегистрированных в квартире. По ст. 558 ГК РФ в договоре нужно перечислить лиц, которые сохраняют право пользоваться жильём после продажи.
Доверенность на продажу недвижимости удостоверяет нотариус. Проверить её можно на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру и дате. Доверенность прекращается со смертью доверителя или после отзыва (ст. 188 ГК РФ), и представитель может об этом не знать.
Когда собственник пожилой, есть ещё один риск. Наследники потом могут оспорить сделку, ссылаясь на то, что он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). Надёжнее встретиться с собственником лично. Подробнее в вопросе квартиру продают по доверенности от пожилой собственницы.
Наследство принимают в течение 6 месяцев (ст. 1154 ГК РФ). Но наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может восстановить его в суде (ст. 1155 ГК РФ). Тогда он вправе претендовать на долю и в уже проданной квартире.
Уточните у продавца, кто ещё мог быть наследником, и попросите копию свидетельства о праве на наследство. Риски такой покупки разобраны в вопросе покупка квартиры, унаследованной полгода назад.
Если квартиру покупали с маткапиталом, родители обязаны оформить её в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Когда доли не выделены, сделку потом могут оспорить в интересах детей. Продать долю несовершеннолетнего можно только с разрешения органа опеки.
Такую квартиру безопаснее покупать после выделения долей и получения разрешения опеки. Подробнее в вопросе квартира куплена на маткапитал, доли детям не выделены.
Квартира, купленная в браке, считается общей, даже если оформлена на одного. Для продажи нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). После развода общая собственность сохраняется, пока имущество не разделили. Поэтому согласие бывшей жены тоже лучше получить. Разбор в вопросе нужно ли согласие бывшей жены продавца.
Обязанность узаконить перепланировку или вернуть всё как было переходит к новому собственнику (ст. 29 Жилищного кодекса). Сохранить перепланировку можно по решению суда, если она не нарушает чьих-то прав и не угрожает жизни и здоровью. Сравните план из техпаспорта с реальной квартирой до сделки.
Претензии к продавцу возможны, если он скрыл перепланировку. Пример в вопросе купили квартиру с незаконной перепланировкой.
Материал редакции Правик. Обновлено 14.10.2026. Ответы на конкретные ситуации дают практикующие юристы — их профили ниже.
Москва · стаж 26 лет
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Ведёт дела о выселении и снятии с регистрационного учёта. Основная часть практики — иски о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования: …
Омск · стаж 21 год
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Начинает с расчёта, а не с претензии: пока не посчитана неустойка за просрочку по ставке на день исполнения обязательства, разговор с застройщиком …
Санкт-Петербург · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
Петербург, районные суды и мировые участки: споры с управляющими компаниями и ТСЖ обычно начинаются с небольших сумм, а идут долго. Веду перерасчёт …
Москва · стаж 22 года
Семейное право, Жилищное право и недвижимость
Двадцать два года практики, из них первые несколько лет — жилищные дела, откуда и пришло понимание, как в судах делят квартиры. Сейчас …
Санкт-Петербург · стаж 15 лет
Банкротство и долги, Жилищное право и недвижимость
Споров о качестве отделки в новостройках не берёт, её тема ближе к деньгам: ипотека, банк, залог, договор долевого участия. Проверяет проектную декларацию …
Санкт-Петербург · стаж 23 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Обращаются к нему, как правило, с уже полученным иском администрации о сносе: дом, пристройка или хозяйственное строение возведены без разрешения либо с …
Москва · стаж 19 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Приходят к нему обычно так: квартира понравилась, аванс вот-вот вносить, а в выписке ЕГРН что-то смущает. С этого и начинается проверка. Смотрит …
Екатеринбург · стаж 7 лет
Заливы квартир — моё направление: фиксация ущерба, поиск виновника, взыскание стоимости ремонта с соседей или управляющей компании. Начинаю с акта о заливе, …
Омск · стаж 12 лет
Жилищное право и недвижимость, Защита прав потребителей
За споры с бригадами, работавшими без договора, не берётся: доказывать там нечем, и он говорит это на первом звонке. Ведёт дела по …
Санкт-Петербург · стаж 11 лет
Банкротство и долги, Жилищное право и недвижимость
Одиннадцать лет веду банкротные и жилищные дела, а на стыке этих двух тем работаю чаще всего: почти в каждой процедуре реализации спор …
Москва · стаж 9 лет
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
В реестре адвокатов не состою: соседские земельные споры идут в гражданском процессе, где хватает доверенности. Веду дела между владельцами смежных участков — …
Екатеринбург · стаж 15 лет
Жилищное право и недвижимость, Наследственное право
Пятнадцать лет в практике, начинала в жилищном отделе районной администрации, оттуда и вторая специализация. Ведёт раздел наследственного имущества: соглашения у нотариуса, иски …
Санкт-Петербург · стаж 14 лет
Военное право, Жилищное право и недвижимость
Юрист, не адвокат: уголовные дела не веду, работаю с гражданскими и административными спорами военнослужащих. Основное — жилищное обеспечение: накопительно-ипотечная система, субсидия, служебное …
Пермь · стаж 11 лет
С 2015 года веду жилищные дела в Перми, и последние годы — почти только расселение аварийных домов и изъятие квартир для государственных …
Москва · стаж 12 лет
Принимаю в Москве, дела веду в районных судах города: приватизационные споры почти всегда идут по месту нахождения квартиры. Занимаюсь приватизацией жилья — …
Краснодар · стаж 5 лет
Сделки купли-продажи не сопровождает и в новостройки не идёт: занимается наймом жилья, причём обеими сторонами сразу — нанимателями и собственниками. Составляет договор …
Ростов-на-Дону · стаж 24 года
Жилищное право и недвижимость, Земельное право
Ко мне приходят, когда жильё есть, а документов на него нет. Продавец умер до регистрации перехода права, и Росреестр отказал. Застройщик ликвидирован, …
Красноярск · 29.07.2026 · 2 отв.
Смотрим квартиру, продавец получил её по наследству от тёти семь месяцев назад, свидетельство о праве на наследство есть, право в Росреестре зарегистрировано. Цена заметно ниже рынка, объясняет тем, …
Екатеринбург · 21.07.2026 · 1 отв.
Присмотрели квартиру, продавцы семья с двумя детьми, покупали с использованием материнского капитала. На вопрос про доли детей отвечают, что дети прописаны у бабушки, доли выделить не успели, а …
17.07.2026 · 1 отв.
Присмотрели квартиру, продавец торопит с задатком и говорит, что есть другие покупатели. Риелтор со стороны продавца, своего у нас нет. Документы показали только на телефоне: свидетельство старого образца …
14.07.2026 · 1 отв.
Продаётся квартира, собственнице 84 года, живёт в другом городе у племянника. Всеми делами занимается он по нотариальной доверенности, саму хозяйку мы не видели, показали только фото паспорта. Цена …
19.06.2026 · 1 отв.
Покупаем квартиру, продавец разведён два года назад. Квартиру он купил в браке, в договоре и в выписке значится один он. Говорит, что с бывшей женой всё поделили по-человечески, …
Уфа · 14.06.2026 · 1 отв.
Купили квартиру полгода назад за наличные, без ипотеки, технический паспорт при сделке никто не смотрел. Сейчас захотели поставить счётчики, пришёл специалист и сказал, что санузел стоит не на …